Chyby, kterých se vyvarovat při koupi nemovitosti

Nákup nemovitosti je velkým krokem, který s sebou nese mnohá úskalí. Internet je plný realitních poradců, kteří jsou schopni poradit nesmysly a podvodníků, kteří čekají na možnost „špinavého” výdělku. Pojďme se proto podívat na chyby, kterých se při koupi nemovitosti vyvarovat. 

Řešit financování až po složení rezervační kauce 

Pokud si nejste jistí, že vám banka poskytne úvěr na nemovitost a nemáte v záloze žádné jiné finance, měli byste pečlivě zvážit složení blokační kauce. Může se totiž stát, že přijdete nejen o příležitost koupit vyhlédnutou nemovitost, ale také o rezervační poplatek. Financování je potřeba řešit jako první krok a myslet také na budoucnost. Hypotéka, která je momentálně zvládnutelná, může být v budoucnu problém. 

Nákup bez prověření 

Dříve, než podepíšete jakoukoliv smlouvu, která vás bude zavazovat, prověřte si fyzický a právní stav nemovitosti. Pokud se rozhodnete nemovitost projít osobně, myslete na to, že je někdy složité „laickým” okem posoudit závažnost stavu nemovitosti, obzvláště když se nevěnujete stavařině. Odborníci dokáží odhalit díky znalostem a vhodným nástrojům i detailní problémy, které by se po čase ukázaly jako zásadní. 

Tip: První vady se dají zjistit z katastru nemovitostí a technické závady nechte na odborníkovi, který nemovitost prověří na místě. To je stejné, jako když kupujete drahé obrazy – také je necháte prověřit odborníky na umění. 

Neprohlédnuté okolí nemovitosti 

Pokud naleznete nemovitost svých snů, stále zůstaňte nohama na zemi. Nezapomeňte, dříve než podepíšete kauci důkladně prohlédnout okolí. Možná je tento byt/dům ten pravý, ale jaká je občanská vybavenost okolo? Je dobré, když si ujasníte, jaké nároky na bydlení vlastně máte. Jak fungují dopravní spojení v okolí? Jak daleko je obchod s potravinami, a pokud plánujete rodinu, co škola? 

Důvěra v dobré slovo 

Prodávající vám může naslibovat hory i doly, ale realita pak bude jiná. Důvěra v ústní dohody do realitního obchodu rozhodně nepatří. Veškeré smluvené podmínky nezapomeňte sepsat a podepsat. Pokud chcete večer s klidem spát, rozhodně není na škodu si zaplatit právníka, který vám zaručí, že po právní stránce bude vše v pořádku. 

Neprověřený prodávající 

Možná si řeknete, že prověřit si prodávajícího je zhola zbytečné, kupujete přeci jen jeho nemovitost a peníze se mu z úschovy nevyplatí dříve, než se stanete majitelem zapsaným v katastru. Je to ale chyba, díky které se dá přijít o balík peněz. Klíčové je, zda má prodávající vůbec právo na to, nemovitost prodávat. Největší riziko je generální inhibitorium, které zakazuje dlužníkům po doručení usnesení o nařízení exekuce nakládat se svým majetkem.

Zajímavost: Kupní smlouva na kterou se generální inhibitorium vztahuje, je relativně neplatná. To znamená, že je neplatná, pokud ji napadne exekutor nebo věřitelé. Dovolat se neplatnosti mohou 3 roky. Kupující se často mylně domnívají, že údaj o exekuci musí být vždy patrný z listu vlastnictví. Tak to ale být nemusí. 

Exekuce se na LV vůbec nemusí objevit. Pokud již exekuce na listu vlastnictví k nemovitosti, kterou chcete koupit, vyznačena je, pak se jedná o speciální inhibitorium, to znamená, že kupní smlouva je absolutně neplatná. Katastr pak kupní smlouvu zamítne. Pokud jste vyplatili prodávajícímu část kupní ceny jen na základě uzavření kupní smlouvy, máte problém a peníze už nikdy nemusíte spatřit.

Speciální inhibitorium je jasně stanoveno exekučním příkazem. Je účinné pouze vůči majetku, který daný exekuční příkaz přímo postihuje. 

Složení kupní ceny před zápisem do katastru nemovitostí 

Papírování trvá vždy dlouho a zápis do katastru nemovitostí není výjimkou. Smluvená částka se tak rozhodně nevyplácí prodávajícímu při podpisu smlouvy. Je jasné, že prodávající musí mít také svou jistotu, a proto je poměrně snadné řešení, které bude vyhovovat oboum stranám a to notářské či advokátní úschovy. 

Zajímavost: Finanční prostředky vložené do notářské úschovny jdou na nezávislý účet již při podpisu smlouvy, ale prodávajícímu jsou vyplaceny až ve chvíli, kdy je v katastru zapsán nový majitel.

Přečtěte si také o předávacím protokolu nebo o generální plné moci.