Investiční byt, nebo nemovitostní fond? Počítáme 3 miliony

Investiční byt vynese z nájmu hrubě zhruba 3 až 5 % ročně podle města. Po fondu oprav, daních a výpadku nájmu zůstávají čistě kolem 3 % a celkový výsledek pak určuje hlavně to, jak se změní cena bytu. Pět největších otevřených nemovitostních fondů z našeho srovnání vydělalo za posledních 5 let průměrně 4,6 až 6,6 % ročně po nákladech fondu, ale před vstupním poplatkem a daní investora.

Při rozhodování ale hraje roli víc než procenta. Rozhoduje, kolik práce s investicí chcete mít, jak rychle se potřebujete dostat k penězům, jestli chcete využít hypotéku jako páku a jak dlouho budete investici držet. Zisk z prodeje bytu je bez daně až po 10 letech, u fondů a ETF po 3 letech.

Vlastnictví bytu zůstává v Česku symbolem stability a proč Češi chtějí vlastnit, má hlubší kořeny než jen výnos. S částkou kolem 3 milionů korun ale máte i cesty, které tolik času nevyžadují. Srovnali jsme pět z nich, byt za hotové, byt na hypotéku, otevřený nemovitostní fond, fond kvalifikovaných investorů a akcie z pražské burzy přes nový WOOD PX ETF.

Co vynese investiční byt a co nemovitostní fond?

Následující srovnání ukazuje, co můžete čekat od pěti způsobů, jak investovat 3 miliony korun. Každá cesta má jiný profil rizika a vyžaduje jinou míru vašeho zapojení.

Tabulka ukazuje, že byt vyžaduje nejvíc času. Majitel řeší výběr nájemníka, opravy i komunikaci se společenstvím vlastníků. Fondy a burzovně obchodované fondy (ETF) za vás spravují profesionálové. U bytu na hypotéku může být výsledek z nájmu dokonce záporný, ale díky pákovému efektu může růst ceny bytu znásobit zhodnocení vlastních peněz. Stejně tak ho ale znásobí i pokles.

Rozdíl v likviditě je pro mnoho investorů rozhodující. U prodeje bytu musíte počítat s inzercí, prohlídkami a zápisem do katastru, otevřený fond vám peníze vyplatí podle statutu za týdny až měsíce a ETF prodáte během obchodních hodin burzy. Možnost prodat ale není totéž co vhodná doba držení. Fondy i WOOD PX ETF mají doporučený horizont 5 let a víc.

Kolik vydělá byt koupený za hotové?

Za 3 miliony korun byste si v Praze koupili kolem 18 m², v Ostravě ale pořídíte byt o rozloze zhruba 41 m². Nabídková cena tam podle dat CEMAP v srpnu 2026 činila 73 254 Kč za metr čtvereční. Takový byt může být stabilním zdrojem příjmu, pokud ho spočítáte se všemi reálnými náklady.

Výpočet předpokládá, že byt spravujete sami. Správcovská firma si obvykle bere 13 až 20 % z nájmu, při 15 % by čistý zisk klesl na zhruba 79 800 Kč ročně, tedy na 2,7 %. Do kalkulace nevstupuje pojištění, vybavení bytu ani nečekané opravy, které výnos v konkrétním roce srazí ještě níž. Před problémovým nájemníkem vás chrání kauce, nejvýš trojnásobek měsíčního nájmu, a dobře sepsaná nájemní smlouva.

Výnosnost se mezi městy liší. Podle UniCredit Bank měla v květnu 2026 nejvyšší hrubou výnosnost Ústí nad Labem s 5,0 %, nejnižší Brno s 3,2 % a Praha s 3,3 %. Global Property Guide počítá pro Ostravu ve druhém čtvrtletí 3,75 %.

Celkový výsledek investice do bytu ale určuje hlavně změna ceny. V Ostravě vzrostly nabídkové ceny za tři roky do srpna 2026 o 71,9 %, v Praze o 33,2 %. Takové tempo nelze automaticky čekat i dál a funguje oběma směry. Když ceny stagnují, zůstane vám jen nájem kolem 3 %.

Vyplatí se investiční byt na hypotéku?

Hypotéka umožňuje koupit dražší byt s menším podílem vlastních peněz. Nabídková cena bytů v Praze byla podle CEMAP v srpnu 2026 165 261 Kč za m², byt o 50 m² tedy stojí zhruba 8,26 milionu korun. Když vložíte 3 miliony, potřebujete úvěr 5,26 milionu. To odpovídá LTV 64 %, tedy poměru úvěru k ceně nemovitosti. Česká národní banka od 1. dubna 2026 doporučuje bankám u investičních hypoték LTV nejvýš 70 %.

Při průměrné nabídkové sazbě 5,79 % podle Swiss Life Hypoindexu za říjen a splatnosti 25 let vychází splátka na 33 238 Kč měsíčně. Nájem při 474 Kč za m² vynese 23 700 Kč. Po započtení fondu oprav, daně z nemovitosti a měsíce bez nájemníka za dva roky doplácíte z vlastní kapsy kolem 11 455 Kč měsíčně. Část z toho je splátka jistiny, tedy vaše vlastní úspora.

Výsledek prvního roku bez změny ceny bytu vychází na minus 40 803 Kč, protože úroky za první rok (302 192 Kč) převýší čistý nájem. Daň z příjmu přitom v prvních letech neplatíte, se skutečnými výdaji (úroky a odpisy) vychází základ daně záporný. O výsledku tak rozhoduje cena bytu.

Jiří Pour z UniCredit Bank v lednu 2026 uvedl, že aby se investiční byt vyplatil, musela by jeho cena stabilně růst okolo 7 % ročně. Citlivost na sazbu je velká, jak ukazuje i výpočet, kolik stojí desetina procenta u hypotéky. Při skutečně sjednané průměrné sazbě 5,00 % ze srpna podle ČBA Hypomonitoru by splátka klesla na 30 767 Kč, jenže úrokové sazby hypoték rostou.

Banky u investičních hypoték sledují i DTI, tedy poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu. ČNB doporučuje nejvýš sedminásobek. Na úvěr 5,26 milionu byste tak potřebovali čistý příjem kolem 62 655 Kč měsíčně. Za investiční hypotéku ČNB považuje úvěr na byt určený k pronájmu nebo na třetí a další obytnou nemovitost.

Jak funguje otevřený nemovitostní fond?

Otevřený nemovitostní fond (OPF) sbírá peníze od mnoha investorů a nakupuje za ně budovy, jako jsou kanceláře, sklady, obchodní centra nebo nájemní byty. Vydělává nájemným a změnou ocenění budov. Výkonnost, kterou fondy zveřejňují, je po odečtení nákladů fondu, ale před vstupním poplatkem a daní investora. Fond sám platí daň 5 % ze zisku.

Pravidla pro tyto fondy jsou přísná. Fond musí držet aspoň 10 % majetku v likvidních aktivech, aby měl z čeho vyplácet odcházející investory. Úvěr na nákup konkrétní nemovitosti smí dosáhnout nejvýš 70 % její hodnoty. Statut může stanovit, že fond odkup podílových listů vyplatí až do 2 let, a v mimořádné situaci může fond odkupy pozastavit, také nejvýš na 2 roky.

Trh roste. Podle Asociace pro kapitálový trh (AKAT) bylo v nemovitostních fondech nabízených v Česku k 30. 6. 2026 164,9 miliardy korun, o 13 % víc než o čtvrtletí dřív a 10,6 % majetku všech fondů. V letech 2022 až 2024 žádný velký český otevřený nemovitostní fond neskončil kalendářní rok v minusu ani nepozastavil odkupy. Nejblíž byl REICO s −0,54 % za první pololetí 2023, celý rok 2023 ale uzavřel na +2,05 %.

Když do fondu vložíte 3 miliony a zaplatíte vstupní poplatek 3 %, investuje se 2 910 000 Kč. Při výnosu 5 % ročně po nákladech fondu bude mít investice po pěti letech hodnotu kolem 3 713 979 Kč. Zisk 713 979 Kč odpovídá 4,4 % ročně na původní 3 miliony a po 3 letech držení je bez daně. Jde o modelový výpočet, ne o očekávaný výnos konkrétního fondu.

Které nemovitostní fondy jsou největší a kolik stojí?

Při výběru fondu sledujte vedle výnosu hlavně poplatky a lhůtu, do kdy vám fond při odkupu vyplatí peníze. Roční náklady podle sdělení klíčových informací (KID, povinný dokument každého fondu) se u sedmi fondů níže pohybují od 1,36 do 2,13 %.

Výnosy jsou po nákladech fondu a bez vstupního poplatku. Údaje jsou k 31. 8. 2026, u ZFP k 30. 9. 2026, u Raiffeisen a objemu Trigey k 30. 6. 2026. Raiffeisen navíc účtuje výstupní poplatek 3 % při prodeji do 3 let.

Z tabulky plynou tři věci. Vstupní poplatek ukousne u 3 milionů desítky tisíc korun, při 3 % je to 90 000 Kč, tedy při výnosu 5 % víc než polovina výnosu prvního roku. Lhůty výplaty se liší od 15 pracovních dnů po konci měsíce u Trigey po 1 rok u Consequ.

Zadlužení (LTV) fondy počítají různě, takže 16,8 % u Consequ a 48,2 % u INVESTIKY nejsou přímo srovnatelná čísla. Obsazenost budov uvádí INVESTIKA 95,9 % a REICO 94,9 %.

Nejmladší a nejmenší fond v tabulce je WOOD & Company Realitní OPF, který vznikl v roce 2023 a k 31. 8. 2026 spravoval 3,3 miliardy korun. Za 12 měsíců do konce srpna vydělal 6,8 % po nákladech, k 6. 10. 2026 to bylo 7,22 %.

WOOD & Company Realitní OPF má zároveň nejvyšší náklady v tabulce, 2,13 % ročně podle KID a odhadem 0,8 % výkonnostní poplatek. Pětiletou historii zatím nemá, za rok 2024 vydělal 5,1 % a za rok 2025 10,4 %.

Portfolio fondu tvořila k 31. 8. 2026 ze 42 % rezidenční výstavba, z 38 % peněžní trh a zbytek kanceláře, logistika a obchodní centra v Česku, Polsku a na Slovensku. Fond cílí na 7 až 9 % ročně po nákladech s doporučeným horizontem 5 let a víc. Investovat do něj lze od 100 Kč přes Portu, jednorázově i pravidelně.

Co nabízejí fondy kvalifikovaných investorů?

Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) jsou určené pro ty, kdo investují větší částku a písemně prohlásí, že znají rizika. Kvalifikovaným investorem se stanete investicí aspoň 125 000 EUR, nebo aspoň 1 milionu korun, pokud správce nebo administrátor fondu písemně potvrdí, že investice odpovídá vašemu finančnímu zázemí, cílům a znalostem. Tři miliony na vstup stačí.

FKI mají volnější investiční limity, které si určují ve statutu. Za 12 měsíců do června 2026 vydělaly podle žebříčku Hospodářských novin průměrně 10,44 %, retailové fondy kolem 5,8 %. Vyšší výnos ale jde ruku v ruce s vyšším rizikem. Souhrnný ukazatel rizika SRI na stupnici 1 až 7 mají podfondy WOOD SICAV na stupni 6, otevřené fondy z tabulky výše na stupni 2 nebo 3.

Majetek se ve FKI oceňuje méně často, u podfondů WOOD SICAV čtyřikrát nebo dvakrát ročně, a výplata při odkupu trvá déle. U nemovitostního FKI ji zákon připouští až do 2 let. Jako příklad slouží čtyři podfondy WOOD SICAV, které spravuje WOOD & Company.

„Zaměřujeme se na komerční nemovitosti, které umožňují zajímavý výnos, jsou dobře financovatelné, mají kvalitní nájemníky a nabízejí investorům určitou míru stability a predikovatelnosti,“ popisuje strategii Jiří Hrbáček, portfolio manažer realitních fondů WOOD & Company. Data podfondů jsou k 30. 6. 2026 a jde o historickou výkonnost po nákladech.

Že se FKI může pokazit, ukázal fond NOVA Real Estate. V roce 2023 pozastavil úpisy i odkupy, 18 nemovitostí prodával pod časovým tlakem zhruba 20 % pod znaleckým oceněním a vlastní kapitál mu v roce 2024 klesl o 39 %. V Německu fond UniImmo Wohnen ZBI v červnu 2024 přecenil majetek během jediného dne o necelých 17 % dolů.

Proč k nemovitostem přidat akcie z pražské burzy?

Třetí cestou mimo nemovitosti jsou akcie z pražské burzy. Od 7. 9. 2026 se na Burze cenných papírů Praha obchoduje WOOD PX ETF, první ETF na index PX obchodované v Praze. ETF je fond, který sleduje index a kupuje se na burze jako akcie. Prvním ETF na pražské burze vůbec bylo v dubnu 2026 bluesphere World Equity ETF od KBC.

Fond drží 10 titulů. Největší váhu mají ČEZ a Erste Group po 20 %, dál Komerční banka 17,8 %, VIG 13,8 % a Moneta 13,5 %. Je akumulační, tedy dividendy nevyplácí a reinvestuje je, a je vedený v korunách.

Jeden podílový list stojí kolem 1 000 Kč, na Portu jde koupit i zlomek od 100 Kč. Koupit ho můžete také přes Patrii, Fio a další obchodníky s přístupem na pražskou burzu a podle WOOD & Company ho lze zařadit i do dlouhodobého investičního produktu (DIP).

Celková roční nákladovost (TER) je 0,20 %, tedy zlomek proti nemovitostním fondům a stejně jako u globálního iShares Core MSCI World. Poplatek za správu fond do konce roku 2026 neúčtuje. „Pro pražskou burzu jde o milník, na který jsme čekali prakticky dvě dekády,“ řekl ke startu Petr Koblic, generální ředitel Burzy cenných papírů Praha. K 7. 10. 2026 měl fond 170,8 milionu korun.

Akcie ale kolísají víc než budovy. Index PX s dividendami (PX-TR) vydělal za 5 let do 7. 10. 2026 celkem 165 % a za 10 let 413,8 %. Po vrcholu z října 2007 ale čekal na návrat 12 let a cenový index bez dividend dokonce 17 let. Historické maximum PX padlo 7. 9. 2026, v den startu ETF, a do 7. 10. index ztratil 8,9 %. Fond je od založení na −4,57 %.

Index je navíc soustředěný. Banky a pojišťovny tvoří 65,6 % indexu PX a energetika 21,2 %. Fond má ukazatel rizika 4 ze 7 a doporučený horizont nejméně 5 let. K nemovitostem se hodí jako jiný zdroj výnosu, hlavně dividendy, které u českých akcií dlouhodobě přesahují 5 % hrubého ročně. Globálně rozložené portfolio ale nenahradí.

Jak se daní byt, fond a ETF?

Daně mohou výsledek posunout o desítky tisíc korun ročně. Nájem z bytu se daní každý rok a u prodeje bytu platí časový test 10 let. U podílových listů fondů a ETF stačí držet investici 3 roky. Jak postupovat u nájmu, popisuje návod daň z pronájmu bytu.

Limit 40 milionů korun pro osvobození prodeje cenných papírů platil jen v roce 2025. Od 1. 1. 2026 ho zákon zrušil a zůstal jen u kryptoaktiv. Osvobozený příjem nad 5 milionů korun za rok ale musíte oznámit finančnímu úřadu a limit 100 000 Kč se počítá z prodejních cen, ne ze zisku.

Kdy dává smysl byt a kdy fond?

Výběr závisí na tom, kolik času chcete investici věnovat a kdy budete peníze potřebovat. Byt dává smysl tomu, kdo má čas, správa ho nezatěžuje a počítá s držením přes 10 let. Mluví pro něj i důvody, proč investovat do nemovitostí, od hmatatelného majetku po možnost byt později využít pro rodinu.

• Kdo má čas a chce páku, může zvážit byt na hypotéku, ale jen s rezervou na doplácení kolem 11 000 Kč měsíčně.
• Kdo chce klid a investovat i pravidelně, najde odpověď v otevřeném nemovitostním fondu s horizontem 5 let.
• Kdo má přes 1 milion korun a snese vyšší riziko, může zvážit FKI, musí ale počítat s delší výplatou a řidším oceněním.
• Kdo chce rozložit riziko mimo nemovitosti, může část peněz dát do akcií, například přes ETF.
• Kdo bude peníze potřebovat do 3 let, by je do nemovitostí ani fondů dávat neměl, poplatky a kolísání by mohly ukrojit z vkladu.

Kupovat byt na hypotéku jen kvůli nájmu při sazbách kolem 5,8 % nedává smysl. Jak ukazuje pražský výpočet, nájem nepokryje ani úroky a celý výsledek stojí na růstu ceny. Kdo s ním nepočítá, vyjde lépe i s otevřeným fondem z tabulky výše.

Cesty se dají kombinovat a každá část pak má vlastní horizont a pravidla výplaty. Než se rozhodnete pro fond, porovnejte v jeho KID vstupní poplatek a roční náklady a ve statutu lhůtu výplaty. U bytu si spočítejte nájem po všech nákladech a splátku i při sazbě o procento vyšší.

Časté otázky

Jaké jsou nejlepší nemovitostní fondy?

Jeden nejlepší fond neexistuje, záleží na vašich prioritách. Nejvyšší výnos za 12 měsíců do konce srpna 2026 měly WOOD & Company Realitní OPF s 6,8 % a Trigea s 6,52 %, největší objem spravují REICO a INVESTIKA. Porovnejte vždy i roční náklady a lhůtu výplaty ve statutu.

Kolik vynese investiční byt?

Hrubý výnos z nájmu se podle města pohybuje zhruba mezi 3 a 5 % ročně. V našem modelu z Ostravy zůstalo po fondu oprav, výpadku nájmu a daních čistě 3,3 %. Zbytek výsledku tvoří změna ceny bytu, která může být kladná i záporná.

Kam investovat 3 miliony?

Za 3 miliony koupíte menší byt za hotové v regionu, třeba v Ostravě nebo Ústí nad Labem, nebo je použijete jako vlastní zdroje na dražší byt s hypotékou. Další možností jsou otevřené nemovitostní fondy, fondy kvalifikovaných investorů od 1 milionu korun nebo akcie přes ETF, každá s jiným rizikem a jinou dobou výplaty.

Jak koupit WOOD PX ETF?

Fond se obchoduje na pražské burze pod tickerem PXETF a koupíte ho přes obchodníky s přístupem na burzu, třeba Portu, Patrii nebo Fio. Na Portu jde nakupovat i zlomky od 100 Kč. Fond je vedený v korunách, nákup tedy nevyžaduje směnu měn.

Můžu z nemovitostního fondu kdykoli vybrat peníze?

O odkup můžete požádat kdykoli, výplata ale podle statutu trvá od 15 pracovních dnů po konci měsíce až po 1 rok. V mimořádné situaci může fond odkupy pozastavit až na 2 roky. ETF se dá prodat v obchodních hodinách burzy, jeho cena ale kolísá, takže na peníze potřebné brzy se nehodí ani ono.

Údaje odpovídají stavu k datu uvedenému u čísel, nejpozději k 7. 10. 2026. Článek má informativní charakter a není investičním doporučením ani nabídkou. Minulá výkonnost není spolehlivým ukazatelem budoucích výnosů. Před investicí si přečtěte sdělení klíčových informací (KID) a statut konkrétního fondu.