Hypotéka nebo nájem, kolik zaplatíte za 10 let

Stručná odpověď. Modelový byt 2+1 o 55 m² vyjde podle nabídkových cen z října 2026 v Praze na zhruba 8 476 160 Kč, v Brně na 6 872 470 Kč. Při vlastních zdrojích 20 % a aktuální sazbě hypoték 5,79 % podle Swiss Life Hypoindexu zaplatíte v Praze za 10 let na splátkách přes 5,1 milionu Kč, v Brně přes 4,1 milionu Kč, většinou na úrocích.

Nájem stejného bytu vyjde za 10 let výrazně níž, i po započítání růstu nájmů. Jestli se víc vyplatí koupě, nebo nájem s investováním rozdílu, závisí hlavně na tom, jak se bytům a investicím povede v příštích deseti letech, ne na jediném správném výsledku.

Všechny částky dál v textu jsou modelový výpočet pro byt 2+1 o 55 m², ne nabídka konkrétní nemovitosti ani konkrétní hypotéky. Sazba hypoték je k 7. říjnu 2026, kdy ji zveřejnil Swiss Life Hypoindex, ceny bytů a nájmů k říjnu 2026.

Než se pustíte do vlastního počítání, hodí se znát i to, kolik z průměrné mzdy padne na nájem v krajských městech, a jak se počítá odpočet úroků z hypotéky, který model dál v textu nezapočítává.

Kolik dnes stojí byt 2+1 v Praze a v Brně?

Portál RealityMix sleduje nabídkové ceny bytů inzerovaných na realitních serverech a v říjnu 2026 u něj vyšla průměrná cena na 154 112 Kč za m² v Praze a 124 954 Kč za m² v Brně. Jde o nabídkové ceny z inzerce, ne o skutečně dosažené prodejní ceny, které zveřejňuje až se zpožděním Český statistický úřad.

Rozdíl mezi oběma městy je výrazný, byt v Praze vyjde o 23 % dráž než stejně velký byt v Brně. Model počítá s plochou 55 m², typickou pro byt 2+1, konkrétní bytová jednotka může mít klidně 45 i 65 m², takže se částka v obou směrech liší.

Kolik vyjde splátka hypotéky při sazbě 5,79 %?

Swiss Life Hypoindex, dlouhodobě sledovaný přehled nabízených sazeb hypoték, vyšel 7. října 2026 na 5,79 %, o 0,28 procentního bodu výš než v září a už sedmý měsíc v řadě nahoru. Od březnového minima 4,89 % si tak hypotéky za sedm měsíců zdražily o necelý procentní bod.

Pro úvěr s vlastními zdroji 20 %, tedy do 80 % hodnoty nemovitosti, vyšla v říjnu podle Hypoindexu pětiletá fixace na 5,84 % a desetiletá na 6,35 %. Model dál v textu počítá s průměrnou sazbou 5,79 % a splatností 25 let, stejně jako modelová splátka samotného Hypoindexu, a předpokládá, že se sazba po celých 10 let nemění, což reálná hypotéka s kratší fixací nesplní.

Hypoindex.cz k říjnovým číslům napsal, že “zatímco přes léto sazby rostly převážně po setinách, nyní zdražování nabírá na tempu”. Od březnového minima 4,89 % se sazba zvýšila už o 0,9 procentního bodu. Modelová splátka Hypoindexu pro úvěr 3,5 milionu Kč na 25 let vzrostla z 20 240 Kč v březnu na 22 095 Kč v říjnu, tedy o 1 855 Kč měsíčně.

Kolik zaplatíte na úrocích a kolik umoříte za 10 let?

U anuitní splátky, kterou používá naprostá většina hypoték, je v prvních letech úvěru v každé splátce víc úroků než jistiny. Až s postupným splácením se poměr otáčí. Za prvních 10 let z 25letého úvěru tak odejde na úroky podstatně víc peněz, než se umoří ze samotného dluhu.

V Praze tak z 5 138 798 Kč zaplacených za 10 let připadne na úroky 3 501 480 Kč, tedy přes 68 % všech splátek. Stejný podíl, znovu kolem 68 %, vychází i v Brně, protože při stejné sazbě a splatnosti nezávisí poměr úroků a jistiny na výši úvěru. Po 10 letech zbývá splatit víc než polovinu původního dluhu v obou městech.

Kolik si navíc připočtete na dani a fondu oprav?

Daň z nemovitých věcí se u bytu počítá z podlahové plochy upravené koeficientem 1,22, ze sazby 3,50 Kč za m² a z koeficientu podle velikosti obce, který je podle zákona č. 338/1992 Sb. v Praze 4,5 a ve městech nad 50 000 obyvatel, tedy i v Brně, 3,5. Inflační koeficient, kterým se sazba dál násobí, zůstává pro rok 2026 na hodnotě 1,0.

Bez místního koeficientu, který si každá obec, respektive v Praze každá městská část, nastavuje vlastní vyhláškou a může s ním daň znovu zvýšit, vychází modelová daň za byt 55 m² na 1 057 Kč ročně v Praze a 822 Kč ročně v Brně. Konkrétní místní koeficient pro svůj dům najdete na webu finanční správy nebo dané obce.

Víc váží fond oprav, do kterého majitel bytu přispívá bez ohledu na to, jestli bydlí ve svém, nebo pronajímá. Celostátní statistika výše příspěvků neexistuje, čísla jsou jen orientační odhad podle praxe správců bytových domů, podle kterého se příspěvky pohybují od 15 do 50 Kč za m² měsíčně, u panelového domu starého 20 až 40 let obvykle 20 až 35 Kč. Model počítá s 25 Kč za m², tedy 1 375 Kč měsíčně, stejně v obou městech, protože výše závisí na stavu domu, ne na městě.

Se splátkou, daní i fondem oprav vyjde měsíční výdaj vlastníka bytu v Praze na 44 286 Kč, v Brně na 36 165 Kč, nepočítáme pojištění nemovitosti ani vlastní drobné opravy v bytě.

Kolik byste za deset let zaplatili na nájmu?

Podle Deloitte Rent Indexu za druhé čtvrtletí 2026 vyšel průměrný nájem na 462 Kč za m² měsíčně v Praze a 390 Kč za m² v Brně. Pro byt 2+1 o 55 m² to je 25 410 Kč měsíčně v Praze a 21 450 Kč v Brně, tedy výrazně méně než měsíční výdaj vlastníka.

Nájmy se ale v čase zvedají, a čím rychleji, tím víc se rozdíl proti koupi zmenšuje. Tabulka počítá dva scénáře, mírný růst 2 % ročně a rychlejší růst 5 % ročně, zhruba v rozpětí, v jakém se nájmy v krajských městech mezi lety měnily.

Srovnávat celou částku 7 009 600 Kč, kterou vlastník v Praze za 10 let na bytu utratí, proti nájmu by ale bylo zavádějící. Vlastní zdroje a umořená jistina se nikam neztrácí, zůstávají vlastníkovi v bytě jako majetek, zatímco nájemníkovi po 10 letech placení nezůstává nic.

Skutečný náklad, tedy jen úroky, daň a fond oprav bez té části, která se vrací v bytě, vyjde v Praze za 10 let na zhruba 3 677 050 Kč. I to je víc, než za 10 let zaplatí nájemník i při rychlejším růstu nájmů, 3 835 251 Kč, rozdíl je ale podstatně menší, než by naznačovalo srovnání s celou částkou vlastníka.

Vyplatí se víc byt, nebo nájem s investováním rozdílu?

Klasický způsob srovnání je dát vlastní zdroje i měsíční rozdíl mezi výdajem vlastníka a nájmem nájemníkovi k investování a porovnat po 10 letech dvě čísla, hodnotu bytu po odečtení zbývajícího dluhu na jedné straně a hodnotu investičního portfolia na druhé. Výsledek je citlivý na dva odhady, o kolik zdraží nebo zlevní byty a jaký výnos se investici podaří vydělat.

Historický anualizovaný výnos akciového indexu MSCI World mezi prosincem 2000 a srpnem 2026 vyšel na 7,53 % ročně, ale v dolarech. Korunový investor by ke kolísání akcií přidal i kurzové riziko dolaru, v eurech vyšel výnos za stejné období níž, 6,64 % ročně.

Jde o minulý výsledek, ne příslib do budoucna, akciové trhy v jednotlivých letech výrazně kolísají. Scénář dál v textu počítá zaokrouhleně se 7 % ročně, tedy blíž dolarovému číslu, což výsledek investice spíš mírně nadhodnocuje.

Ve dvou ze tří scénářů vychází v modelu pro Prahu lépe nájemník, který rozdíl investuje, protože aktuální poměr mezi vysokou kupní cenou a nižším nájmem je v Praze nápadně vysoký. Vlastník bytu vychází lépe jen tam, kde byty rostou rychle a investici se zároveň nedaří, tedy v posledním scénáři. V Brně vycházejí stejné tři scénáře v podobném pořadí, s menším rozdílem mezi vlastníkem a nájemníkem, protože byt tam vyjde levněji proti nájmu než v Praze.

Kdo zvažuje nákup nemovitosti přímo jako investici k pronájmu, ne k vlastnímu bydlení, najde důvody i rizika v textu, 10 důvodů, proč investovat do nemovitosti.

Na čem výsledek modelu nejvíc závisí?

Model zjednodušuje realitu na několika místech. Počítá s tím, že sazba hypotéky zůstane celých 10 let stejná, i když se v Česku hypotéky obvykle fixují na 3 až 5 let a po konci fixace se sazba znovu změní, nahoru i dolů. Nepočítá ani s pojištěním nemovitosti, s náklady na stěhování, s realitní provizí při prodeji ani s vlastními drobnými opravami nad rámec fondu oprav.

Naopak ve prospěch vlastníka model nepočítá s odpočtem úroků z hypotéky od základu daně, který si lze podle zákona o daních z příjmů odečíst až do výše 150 000 Kč ročně za celou domácnost, o něm je řeč v úvodu textu.

Nejvíc ale výsledek ovlivňuje to, co model jen odhaduje, protože to nikdo neumí předem spočítat přesně, tedy jak se za 10 let zhodnotí byty a jaký výnos přinese investice rozdílu.

Kdo čeká v nejbližších letech zlevnění hypoték, může zvážit i to, jak je to s mimořádnou splátkou hypotéky, bude zpoplatněná, nebo ne, a než si sedne k vlastnímu výpočtu, hodí se projít nejčastější chyby při koupi nemovitosti a na co si dát pozor při koupi bytu, případně i jak se daň z nemovitosti skutečně platí.