Facility manager, co dělá, kolik vydělává a jak se jím stát

Facility manažer (anglicky facility manager) odpovídá za to, aby budova fungovala lidem, kteří v ní pracují nebo bydlí. Řídí údržbu a opravy, energie, úklid, ostrahu a dodavatele a hlídá termíny povinných revizí. Národní soustava povolání, kterou spravuje MPSV, ho vede jako správce budov, staveb a objektů, který „řídí a zajišťuje jejich správu, údržbu a provoz a řeší případné havarijní stavy“.

Mezinárodní norma ISO 41011, v Česku vydaná jako ČSN EN ISO 41011, popisuje facility management jako funkci organizace, která propojuje lidi, prostory a procesy v budovách. Cílem je, aby se lidem uvnitř dobře pracovalo a aby firma, nemocnice nebo úřad mohly v klidu dělat svou hlavní práci.

Medián hrubé mzdy se podle úrovně pozice pohybuje od 48 139 Kč u odborných pracovníků hospodářské správy po 85 725 Kč u řídících pracovníků správy podniku, ukazují data ISPV za rok 2025. K profesi vede technické vzdělání a praxe ve správě budov. Odbornost se dá doložit profesní kvalifikací Facility manažer/manažerka nebo mezinárodní certifikací asociace IFMA.

Čím se facility management liší od správy domu a property managementu?

Facility management řeší, jak budova slouží lidem, kteří ji užívají. Property management se dívá na nemovitost jako na investici vlastníka, tedy na nájmy, nájemníky a výnos. Správa domu je pojem z občanského zákoníku pro péči o společné části bytového domu a podle § 1190 občanského zákoníku za ni odpovídá společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Podobně oba obory rozlišuje časopis mezinárodní asociace IFMA, kde Steven Stierstorfer v červnu 2025 popsal facility management jako obor zaměřený na uživatele a provoz a property management jako obor zaměřený na vlastníka a finanční výsledky. V Česku se role často slévají. Správcovská firma velkého SVJ dělá kus facility managementu a facility manažer kancelářské budovy připravuje i nájemní smlouvy.

Pro majitele bytu z toho plyne praktický důsledek. Když správcovská firma zapomene na revizi, odpovědnost za správu domu nese pořád SVJ. Za dluhy společenství přitom podle § 1194 občanského zákoníku ručí vlastníci jednotek v poměru svého podílu na společných částech.

Co facility manažer dělá v praxi?

Facility manažer plánuje údržbu a opravy, vybírá a kontroluje dodavatele úklidu, ostrahy a servisu, sleduje spotřebu energií, hlídá termíny revizí a řeší havárie. Národní soustava povolání mezi jeho činnosti řadí také výběrová řízení na subdodavatele, přípravu servisních a nájemních smluv, plán údržby budov a snižování provozních nákladů.

Sám přitom většinou nic neopravuje. Facility manažer není údržbář, ale člověk, který řídí údržbáře, techniky a úklid a ručí za výsledek. Jeho týden proto tvoří hlavně hlášené závady, schůzky s dodavateli, kontrola faktur a plánování zásahů, které jdou udělat jen o víkendu nebo v létě.

U bytových domů přibývají úkoly s pevným termínem. SVJ s ústředním topením musí mít do 1. ledna 2027 všechna stávající měřidla a indikátory tepla v bytech dálkově odečitatelné, ukládá to § 7 odst. 11 zákona č. 406/2000 Sb. Před investicí do kotelny se vyplatí srovnat náklady na vytápění podle zdroje tepla, před vlastní elektrárnou na střeše zase projít návod jak na fotovoltaiku pro SVJ.

Ve větších budovách facility manažer pracuje s daty. Prostory, zařízení a údržbu vede v systému CAFM (software pro správu budov) nebo v digitálním modelu budovy BIM a Národní soustava kvalifikací pro to má samostatné kvalifikace CAFM specialista a koordinátor BIM pro facility management.

Které revize a kontroly musí bytový dům mít a jak často?

Bytový dům potřebuje pravidelné revize elektroinstalace a hromosvodu, kontroly a revize rozvodu plynu, čištění a kontroly komínů, kontroly hasicích přístrojů a prohlídky a zkoušky výtahu. Zajistit je musí SVJ nebo družstvo jako osoba odpovědná za správu domu, revize technických zařízení do správy domu výslovně počítá § 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Termíny v praxi hlídá správce nebo facility manažer.

Lhůty platí k 29. 9. 2026 a jde o nejdelší dovolené intervaly, výrobce nebo projekt mohou určit kratší. Elektro, plyn a výtahy od 1. 7. 2022 upravují nařízení vlády č. 190, 191 a 193/2022 Sb. Nařízení vlády č. 91/2010 Sb. o komínech, na které se dodnes leckde odkazuje, nahradila už v roce 2016 vyhláška č. 34/2016 Sb. Souhrn pro vlastníky a správce vydalo i Ministerstvo pro místní rozvoj.

Plynový sporák nebo kotel za uzávěrem bytu do povinností domu nepatří, povinné kontroly a revize se na zařízení užívaná vlastníky a uživateli bytů podle § 19 odst. 2 nařízení vlády č. 191/2022 Sb. nevztahují. Rozvod plynu ve společných částech ale pod povinnost spadá a komín, do kterého kotel z bytu odvádí spaliny, potřebuje pravidelnou kontrolu.

Kdo potřebuje revizi i ve vlastním bytě nebo rodinném domě, najde lhůty a postup v článcích jak často revidovat elektroinstalaci a revize komínů a kolik stojí.

Kolik vydělává facility manažer?

Facility manažer v Česku vydělává podle dat ISPV za rok 2025 v mediánu orientačně 48 až 86 tisíc Kč hrubého měsíčně, podle úrovně pozice. Odborní pracovníci hospodářské správy (CZ-ISCO 33432), kam Národní soustava povolání facility manažera řadí, měli v soukromém sektoru medián 48 139 Kč, o 11 % víc než celostátní medián 43 241 Kč.

Řídící pracovníci správy podniku a podpůrných činností (CZ-ISCO 1219), kam Mezinárodní organizace práce v klasifikaci ISCO-08 výslovně řadí facility managery, měli medián 85 725 Kč. Skupina je ale široká a patří do ní i jiní manažeři podpůrných služeb, proto je to spíš horní orientační hranice pro šéfa facility managementu velké firmy.

Technik nebo správce jedné budovy má blíž k mediánu 48 139 Kč. Národní soustava povolání pro správce budov, staveb a objektů uvádí rozmezí 35 000 až 66 000 Kč.

Jak se stát facility manažerem?

Nejčastější cesta vede přes technické vzdělání a několik let praxe ve správě budov. Národní soustava povolání jako nejvhodnější uvádí bakalářský studijní program ve stavebnictví nebo stavebním inženýrství, vhodná je i vyšší odborná škola stavební. Manažerské a ekonomické dovednosti se doplňují kurzy, certifikací nebo profesním MBA.

1. Technický základ. Stavebnictví, technická zařízení budov, strojírenství nebo energetika. Mezi nutné dovednosti Národní soustava povolání řadí čtení stavebních výkresů a dokumentace a znalost technických zařízení budov.
2. Praxe na nižší pozici. Technik budovy, správce objektu, provozní nebo koordinátor služeb. Asociace IFMA pustí ke zkoušce Certified Facility Manager (CFM) jen toho, kdo má 5 let praxe ve facility managementu, nebo 3 roky praxe a bakalářský či magisterský titul v tomto oboru.
3. Profesní kvalifikace. Zkouška Facility manažer/manažerka (kód 36-041-R) v Národní soustavě kvalifikací má úroveň 6 evropského rámce EQF, stejnou jako bakalářský stupeň, titul ani vysokoškolské vzdělání ale nedává. Standard připravila mimo jiné IFMA CZ se stavebními fakultami VŠB-TUO a VUT v Brně, zkouška se skládá u autorizované osoby.
4. Mezinárodní certifikace. IFMA nabízí pro začátečníky kurz Facility Management Professional (FMP) bez vstupních podmínek a pro zkušené zkoušku CFM. Ta má 120 otázek, trvá 3 hodiny a certifikát platí 3 roky.
5. Manažerská nadstavba. Kdo už ve správě nemovitostí pracuje a chce si doplnit řízení lidí, projektů a financí, může zvolit profesní MBA. Například institut CEMI nabízí obor MBA Reality a facility management, který je 100% online, trvá 9 až 12 měsíců a mezi 11 předměty má samostatný předmět facility management, oceňování nemovitostí a správu domů pro SVJ a družstva.

Vedle techniky rozhoduje jednání s lidmi. Národní soustava povolání u správce budov vyžaduje komunikaci, samostatnost, řešení problémů a plánování práce, protože facility manažer denně vyjednává s dodavateli, nájemníky i vedením. Kontakty v oboru se dají sbírat v asociaci IFMA CZ, která má přes 160 členů a pořádá semináře o provozu budov.

Kdo váhá mezi provozem budov a obchodem s nimi, může profesi porovnat s povoláním realitního makléře. Makléř žije z transakcí, facility manažer z toho, že se v budově nic nepokazí.

Kdo odpovídá za správu domu, když SVJ najme správce?

Za správu domu odpovídá společenství vlastníků jednotek i tehdy, když práci převezme správcovská firma nebo facility manažer. Osobu, která bude činnosti správy zajišťovat, určuje podle § 1208 písm. g) občanského zákoníku shromáždění vlastníků, odpovědnost ale podle § 1190 zůstává na SVJ. Proto se vyplatí, aby smlouva se správcem obsahovala pět konkrétních věcí.

• Výčet činností. Smlouva vyjmenuje, které činnosti z § 7 a 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. správce dělá, tedy provozní a technické (údržba, opravy, revize) a správní (dokumentace, zálohy, vyúčtování, účetnictví), a co se platí zvlášť.
• Harmonogram revizí a kontrol. U každé revize je jasné, kdo ji objednává, kdy je další termín a kam se ukládá revizní zpráva.
• Reakční doba při haváriích. Smlouva určí, jak rychle správce řeší únik vody nebo plynu a výpadek elektřiny a jak se mu dovolat mimo pracovní dobu.
• Předání dokumentace. Při ukončení smlouvy správce vrátí technickou dokumentaci domu a všechny revizní zprávy.
• Úkoly s pevným termínem. Typicky výměna měřidel tepla za dálkově odečitatelná, kterou zákon č. 406/2000 Sb. ukládá do 1. ledna 2027.

Majitel, který byt pronajímá nebo prodává, potřebuje od SVJ průkaz energetické náročnosti budovy. Podle § 7a odst. 2 písm. f) zákona č. 406/2000 Sb. ho SVJ musí vlastníkovi na žádost předat do 30 dnů, a pokud ho ještě nemá, do 60 dnů. Průkaz platí 10 let. Proč se pronájem i přes tyhle povinnosti vyplatí, shrnuje přehled 10 důvodů pro investici do nemovitostí.

Pokud jste ve výboru SVJ, dobrý první krok je sepsat všechny revize a kontroly domu s datem poslední zprávy a termínem té příští. Kde datum chybí, chybí nejspíš i revize, a právě tam je potřeba začít.