Úrokové sazby hypoték rostou. Splátky pro 3 až 5 milionů

Stručná odpověď. Hypotéky v Česku zdražují. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu rostla šest měsíců v řadě a ve vydání z 9. září 2026 dosáhla 5,51 %, skutečně sjednané hypotéky vyšly podle České bankovní asociace v srpnu v průměru na 5,00 %. Podobně je to v USA, kde třicetiletá sazba podle Freddie Mac 1. října stoupla na 7,28 %.

Pokud kupujete byt, počítejte u hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let se splátkou zhruba o 1 280 Kč vyšší než v březnu. Komu končí fixace sjednaná v letech 2020 a 2021, může splátka vyskočit o několik tisíc korun měsíčně, jak ukazuje modelový výpočet refixace.

Česká národní banka sazby v září nezměnila a 5. listopadu bude rozhodovat mezi jejich ponecháním a zvýšením. Hypotéky mezitím zdražuje cena peněz na finančních trzích, tedy výnosy státních dluhopisů a úrokové swapy, které v září rostly po celém světě. Každý údaj má u sebe datum, ke kterému platí, stav článku je k 5. říjnu 2026.

Jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték v Česku?

Swiss Life Hypoindex, který sleduje průměrné nabídkové sazby bank, zveřejnil 9. září hodnotu 5,51 %. To je o 0,09 procentního bodu víc než v srpnovém vydání a o 0,62 bodu víc než při březnovém minimu 4,89 %.

Skutečně sjednané úvěry sleduje ČBA Hypomonitor České bankovní asociace. Průměrná sazba nových hypoték v srpnu stoupla na 5,00 % z červencových 4,9 %. Banky v srpnu poskytly 5 825 nových hypoték za 26,8 miliardy korun bez refinancování, objem proti červenci klesl o 13 %.

„Počty i objemy nových hypoték se zchladily pod silné loňské druhé pololetí,“ uvedl 16. září hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel. Asociace pokles vysvětluje dražšími úvěry i tím, že odeznělo předzásobení klientů před přísnějšími limity pro investiční hypotéky.

Tabulka vychází ze Swiss Life Hypoindexu zveřejněného 9. září. LTV je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, kdo si půjčuje víc než 80 % ceny, platí vyšší sazbu.

Mezi bankami jsou velké rozdíly. Podle přehledu serveru Hypoindex.cz z 24. září začínaly nejnižší inzerované sazby u tříleté fixace na 4,78 % a končily na 5,69 %. Banky přitom zdražují postupně. Největší tuzemská banka například od 11. září zvýšila sazby u fixací od dvou let o 0,3 procentního bodu a jako důvod uvedla geopolitickou situaci a dražší peníze na finančních trzích.

Proč hypotéky zdražují, i když ČNB v září sazby nezměnila?

Bankovní rada ČNB 17. září nechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %, na kterou ji zvýšila 18. června 2026. Hypotéky přesto zdražují dál, protože banky si peníze na dlouhou fixaci nepůjčují za repo sazbu. Cenu jim určují úrokové swapy (IRS), tedy tržní sazby, za které si banky zajišťují pevný úrok na několik let dopředu.

Analýza ČNB z dubna 2025 ukázala, že sazby nově sjednaných hypoték sledují pětileté swapy se zpožděním asi čtyř měsíců. Pětiletý korunový swap se podle dat Patrie 5. října obchodoval kolem 4,9 %, od 1. října, kdy byl kolem 5,0 %, tedy mírně klesl. Roční maximum měl 5,1 %. Pokud swapy zůstanou kolem těchto úrovní, zářijový růst se do nabídek bank teprve promítne a prostor pro zlevnění bude v příštích měsících malý.

Swapy táhnou nahoru hlavně výnosy státních dluhopisů. Investoři se obávají návratu inflace, drahé ropy a velkých státních deficitů, a to nejen v USA. Stejné důvody zdražení uvádějí v zářijovém Hypoindexu i analytici Swiss Life Select. Desetiletý americký dluhopis přitom slouží jako globální cena peněz, jak to 15. září pro ČTK popsal Lukáš Kovanda z Trinity Bank.

Roli hraje i výhled ČNB. Podle záznamu ze zářijového jednání byla srpnová inflace 1,9 %, jádrová inflace ale zrychlila na 3,0 % a prognóza počítá s tím, že na začátku roku 2027 inflace překročí 3 %. Bankovní rada konstatovala, že růst tržních sazeb s delší splatností sám zpřísnil finanční podmínky.

Rizika rada hodnotí jako proinflační. Pokud se potvrdí odolnost domácí poptávky, silná úvěrová aktivita a přetrvá zahraniční nákladový šok, může být podle záznamu vhodnou reakcí další mírné zvýšení sazeb. Příští měnové zasedání je 5. listopadu.

„Bankovní rada vyhodnotila, že zvýšení sazeb na červnovém jednání vedlo prozatím k dostatečnému zpřísnění měnových podmínek,“ uvedl 17. září podle serveru Newstream guvernér ČNB Aleš Michl. K listopadovému jednání uvedl, že „na příštím jednání … bude bankovní rada rozhodovat mezi stabilitou a růstem úrokových sazeb“. ČNB tedy pro 5. listopadu připouští ponechání sazeb i jejich zvýšení.

Co se děje s hypotékami v USA?

Týdenní průzkum Freddie Mac ukázal 1. října u třicetileté fixní hypotéky 7,28 %, o týden dřív 7,03 % a před rokem 6,34 %. Denní index Mortgage News Daily byl 30. září na 7,60 %, nejvýš od listopadu 2023, a 2. října na 7,57 %. Fed 16. září zvýšil základní sazbu o 0,25 procentního bodu na pásmo 3,75 až 4 % a výnos desetiletého amerického dluhopisu se podle ČTK v polovině září dostal nad 5 %, nejvýš za téměř 20 let.

Asociace hypotečních bankéřů (MBA) 30. září zveřejnila, že počet žádostí o hypotéku klesl za týden do 25. září o 6 %. „Hypoteční sazby vyskočily na nejvyšší úroveň za téměř tři roky a vytlačily dlužníky na vedlejší kolej,“ uvedl Joel Kan, zástupce hlavního ekonoma MBA. Podle portálu Realtor.com mělo v září sníženou cenu 20,8 % nabízených domů, nejvíc v září od roku 2018.

Na co se připravit, když kupujete byt na hypotéku?

Nejdřív si přepočítejte splátku. U hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let vychází při březnovém průměru 4,89 % splátka asi 20 240 Kč, při zářijových 5,51 % asi 21 510 Kč. Rozdíl zhruba 1 280 Kč měsíčně dělá za tři roky fixace téměř 46 000 Kč.

Splátky jsou modelový výpočet anuity bez pojištění a poplatků. Banka bude zároveň posuzovat limity ČNB. U hypotéky na vlastní bydlení platí LTV nejvýš 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %, limity příjmu ČNB u vlastního bydlení nepoužívá. U úvěru na třetí a další nemovitost nebo na byt k pronájmu ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje LTV nejvýš 70 % a celkový dluh nejvýš sedminásobek čistého ročního příjmu.

Prakticky pomůže několik kroků.

• Spočítejte si splátku i s rezervou, třeba se sazbou o jeden procentní bod vyšší. Nezaskočí vás pak ani refixace za několik let.
• Ověřte si cenu bytu dřív, než podepíšete rezervaci, protože odhad banky může vyjít níž než kupní cena. Jak se dělá odhad tržní ceny nemovitosti, popisujeme zvlášť.
• Zeptejte se, do kdy banka sazbu z nabídky drží. Některé banky drží sazbu pro žádosti podané před změnou, ověřte si to u své banky.
• Projděte si smlouvy a celý postup koupě. Pomůže přehled chyb, kterých se vyvarovat při koupi nemovitosti.

Zaplacené úroky z hypotéky na vlastní bydlení si můžete odečíst od základu daně, zákon o daních z příjmů ale u nových úvěrů odpočet omezuje na 150 000 Kč ročně za celou domácnost. U modelové hypotéky 3,5 milionu korun přitom úroky v prvním roce vycházejí na zhruba 170 až 191 tisíc Kč, takže u nových větších úvěrů odpočet zdražení nevyrovná.

Kolik zaplatíte měsíčně za hypotéku 3, 4 nebo 5 milionů?

Spočítali jsme splátku na 30 let při čtyřech sazbách. Pásmo 4,5 až 6 % pokrývá zářijové nabídky pro LTV do 80 %, od nejlevnějších inzerovaných tříletých fixací kolem 4,8 % přes průměr Hypoindexu 5,51 % po desetiletou fixaci 5,99 %. Nad 80 % ceny nemovitosti byly sazby podle Hypoindexu zhruba o 0,25 až 0,3 procentního bodu vyšší.

Výpočet je orientační. Jde o anuitní splátku bez pojištění, poplatků a slev, skutečnou sazbu vám banka stanoví podle příjmu, výše úvěru vůči ceně nemovitosti a délky fixace. Na rozdíl od tabulky v předchozí části, která počítá s 25 lety, jsou tu splátky na 30 let. Každý půlprocentní bod navíc u úvěru 4 miliony korun zvedne splátku zhruba o 1 200 až 1 270 Kč měsíčně.

Počítejte i s tím, že k úvěru 5 milionů korun při LTV 80 % potřebujete nemovitost, kterou banka ocení aspoň na 6,25 milionu korun, a vlastní peníze ve výši zbylých 20 %. K tomu připočtěte poplatky, odhad a rezervu.

Co dělat, když vám končí fixace?

Banka vám musí novou sazbu sdělit nejpozději tři měsíce před koncem fixace, ukládá to § 102 zákona o spotřebitelském úvěru. Tuto nabídku berte jako výchozí bod, ne jako konečnou cenu. Do tří měsíců od jejího sdělení můžete úvěr podle § 117 téhož zákona splatit bez poplatku, a tedy i převést k jiné bance.

Pro řadu lidí bude skok velký, ukazuje to modelový výpočet. Kdo si v roce 2021 půjčil 3 miliony korun na 30 let s pětiletou fixací kolem 2,5 %, splácel asi 11 850 Kč měsíčně. Po pěti letech mu zbývá zhruba 2 640 000 Kč a při refixaci na pět let za 5,51 %, tedy průměr Hypoindexu z 9. září, vychází na zbylých 25 let splátka asi 16 240 Kč, o 4 390 Kč víc.

1. Půl roku před koncem fixace si zjistěte zůstatek úvěru a přesné datum konce fixace.
2. Až přijde nabídka banky, porovnejte ji s aktuálními sazbami, například s Hypoindexem nebo přímo s nabídkami jiných bank.
3. Požádejte svou banku o lepší podmínky. S konkurenční nabídkou v ruce máte silnější pozici.
4. Při refinancování počítejte s časem na nový odhad, schválení úvěru a zápis zástavy do katastru, proto nezačínejte na poslední chvíli.
5. Zvažte, jestli část dluhu nesplatit hned. Kromě konce fixace zákon dovoluje jednou ročně splatit bez sankce až 25 % původní výše úvěru, pokud peníze pošlete během měsíce před výročím smlouvy. Kdy banka smí účtovat poplatek, rozebírá článek o tom, jestli mimořádná splátka hypotéky bude zpoplatněna.

Refinancování neznamená automaticky úsporu. Rozdíl několika desetin procentního bodu se u menšího zůstatku nemusí vyplatit, pokud nová banka účtuje odhad a další poplatky. Spočítejte si celkové náklady za celou délku nové fixace, ne jen měsíční splátku.

Pokud vám nová splátka nevychází, ozvěte se bance před koncem fixace. Prodloužení splatnosti sníží měsíční splátku, celkově ale na úrocích zaplatíte víc.

Jakou délku fixace zvolit, když sazby rostou?

Nejnižší průměrnou sazbu v Hypoindexu z 9. září měla tříletá fixace, 5,27 %. Pětiletá vyšla na 5,51 % a desetiletá na 5,99 %. Za jistotu delší fixace tedy připlatíte hned od první splátky.

Volba záleží na tom, co od hypotéky čekáte. Krátká fixace dává šanci dostat se k nižší sazbě, pokud trhy do tří let zlevní, nese ale riziko, že při refixaci bude sazba vyšší. Dlouhá fixace chrání rozpočet, během ní ale úvěr bez poplatku splatíte jen ve výjimkách, například zmíněných 25 % ročně, při prodeji nemovitosti po dvou letech od podpisu smlouvy nebo při úmrtí či dlouhodobé nemoci.

Mimo tyto výjimky vám banka u hypotéky na koupi nemovitosti smí účtovat jen účelně vynaložené náklady, nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace a celkem nejvýš 1 %.

Vývoj sazeb nikdo nezná. Analytici Swiss Life Select v září čekali spíš cílené slevy pro jednotlivé klienty než plošné zlevnění a návrat průměrné sazby pod 5 % na podzim 2026 nečekají. „Podzim 2026 proto podle mého názoru nemusí být obdobím levnějších hypoték, ale mohl by se stát obdobím ‚zajímavějších‘ hypoték,“ uvedl 9. září hypoteční analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora.

Prakticky to znamená, že se vyplatí vyjednávat o individuální sazbě, hlavně pokud nejste pod časovým tlakem. Jestli si nejste jistí, nechte si v bance nebo u nezávislého poradce spočítat několik variant vedle sebe.

Zlevní kvůli dražším hypotékám byty?

Poslední data to nepotvrzují. Český statistický úřad 14. září zveřejnil, že starší byty ve druhém čtvrtletí 2026 zdražily meziročně o 14,0 % a proti prvnímu čtvrtletí o 3,2 %. V Praze ceny vzrostly o 11,9 %, mimo Prahu o 14,5 %.

První známky zpomalení jsou u nových bytů v Praze. Jejich realizované ceny podle ČSÚ meziročně vzrostly jen o 3,1 % a proti předchozímu čtvrtletí klesly o 1,0 %.

Dražší úvěry brzdí poptávku se zpožděním. V USA už prodejci snižují ceny, v Česku ceny ve druhém čtvrtletí 2026 dál rostly. Jestli se zdražení hypoték promítne do cen bytů, ukážou až data za třetí a čtvrté čtvrtletí. Na co se dívat při volbě okamžiku, rozebíráme v článku o tom, zda se blíží ideální doba pro koupi nového bytu.

Kdo kupuje byt jako investici, musí počítat s tím, že vyšší sazba ukrojí z výnosu z nájmu a u investičních hypoték platí přísnější limity. Obecné argumenty shrnuje text o tom, proč investovat do nemovitostí. Rostoucí ceny naopak zvyšují hodnotu, kterou mohou majitelé v důchodu uvolnit, například když si vezmou zpětnou hypotéku na nemovitost.