Kolik stojí koupě bytu nad rámec ceny

Stručná odpověď. Kromě samotné kupní ceny bytu počítejte s dalšími zhruba 21 400 Kč až 69 500 Kč na poplatek za vklad do katastru, odhad nemovitosti pro hypotéku, advokátní úschovu a smlouvy, pojištění a stěhování. K tomu se každý rok vrací daň z nemovitých věcí a jednorázově případně provize makléře, pokud ji ve vaší lokalitě platí kupující. Daň z nabytí nemovitosti od roku 2020 neexistuje.

U bytu za 5 000 000 Kč s hypotékou na 80 % ceny, tedy úvěrem 4 000 000 Kč a vlastními zdroji 1 000 000 Kč, jde o vedlejší náklady zhruba v řádu 21 400 Kč až 69 500 Kč. Přesná částka závisí hlavně na tom, kolik si účtuje advokát za úschovu a kolik banka za zpracování úvěru, protože u obou položek jsou rozdíly mezi poskytovateli velké.

Kolik stojí koupě bytu nad rámec kupní ceny?

Vedlejší náklady se skládají z několika samostatných položek, některé platíte jednou při koupi, jiné se vracejí každý rok. Přehled ukazuje orientační rozpětí u bytu v běžné velikosti, konkrétní částka se u vás může lišit podle banky, advokáta i podle toho, kolik věcí se stěhuje.

Součet prvních šesti položek vychází na zhruba 21 400 Kč až 69 500 Kč. Daň z nemovitých věcí a provize makléře do součtu nejsou zahrnuté, protože první je opakovaný náklad bez jednotné sazby a druhou v naprosté většině Česka neplatí kupující.

Některé položky mají i vlastní podrobný rozpad cen. Stěhování rozebírá přehled, kolik stojí stěhování bytu, čísla z něj se v tomto článku jen zjednodušeně shrnují.

Kolik stojí vklad do katastru nemovitostí?

Za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se platí správní poplatek 2 000 Kč, podle položky 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích. Platí se v okamžiku podání návrhu, nejpozději s ním.

Poplatek je stejný bez ohledu na cenu bytu, tedy u bytu za 1 milion i za 15 milionů korun zaplatíte stejných 2 000 Kč. Katastrální úřad má na rozhodnutí o vkladu ze zákona lhůtu, v praxi obvykle v řádu týdnů, pokud je návrh bez chyb.

Daň z nabytí nemovitých věcí, která se dřív platila navíc ve výši 4 % z kupní ceny, zákon č. 386/2020 Sb. zrušil s účinností od 26. září 2020, a to zpětně pro všechny nemovitosti, u kterých byl návrh na vklad do katastru podán od prosince 2019. Kdo kupuje byt dnes, tuto daň už neřeší vůbec.

Podle brožury OECD Housing Taxation in OECD Countries vybírá transakční daň z koupě nemovitosti 30 ze 38 členských zemí OECD. Česká republika je od roku 2020 mezi menšinou zemí, které takovou daň nemají, zatímco ve většině ostatních zemí OECD se podobný poplatek při koupi nemovitosti dál platí.

Kolik stojí odhad nemovitosti a další poplatky u hypotéky?

Banka si byt nebo dům při žádosti o hypotéku vždy nechá ocenit, protože se jím zajišťuje pro případ, že byste přestali splácet. Odhad bytu vyjde orientačně na 4 900 Kč až 6 000 Kč, u rodinného domu bývá o něco dráž. Platí ho žadatel o úvěr.

Některé banky nabízejí vlastní online ocenění zdarma nebo levněji, uznají ale jen odhad od svého vlastního odhadce nebo z vlastního systému, ne odhad z realitního webu nebo od jiné banky. Kolik orientačně stojí samotný znalecký posudek a kdy se bez něj neobejdete, popisuje návod, jak na odhad ceny nemovitosti.

K tomu se u části bank připočítává poplatek za zpracování úvěru. U řady bank je dnes nulový, u jiných je fixní v řádu jednotek tisíc korun, u sazebníků počítaných procentem z výše úvěru může u větších hypoték vyjít až na 25 000 Kč až 30 000 Kč. Konkrétní sazbu má každá banka jinou, proto se vyplatí srovnat víc nabídek, ne jen úrokovou sazbu.

Kdo si byt kupuje bez hypotéky, celou tuhle skupinu poplatků řeší jen v menší míře, nebo vůbec. Odpadá odhad nemovitosti pro banku, odpadá poplatek za zpracování úvěru a odpadá podmínka vinkulovat pojištění nemovitosti ve prospěch banky, pojistit se samozřejmě pořád vyplatí, jen bez bankou předepsané formy. Vklad do katastru, úschova a stěhování zůstávají stejné bez ohledu na to, jak je byt financovaný.

Hypotéky navíc v říjnu 2026 dál zdražují. Podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla průměrná nabídková sazba na 5,79 %, meziměsíčně o 0,28 procentního bodu, a jde už o sedmý měsíc růstu v řadě. U hypoték do 80 % hodnoty nemovitosti, tedy u modelu z tohoto článku, vychází průměrná sazba roční fixace na 5,42 %, desetiletá fixace na 6,35 %. Vyšší sazba se promítá do splátky, ne do vedlejších poplatků, ale o to víc se vyplatí poplatky u banky srovnat.

Kolik stojí advokátní nebo notářská úschova a kupní smlouva?

Kupní cena se při koupi bytu neplatí přímo prodávajícímu, ale jde přes úschovu, aby ji prodávající dostal až po splnění podmínek, typicky po zápisu vkladu v katastru. Nejčastěji se používá advokátní úschova, protože je ze zákona pojištěná a zároveň bývá levnější než notářská nebo bankovní.

Advokátní úschova samotná začíná orientačně na 5 500 Kč, cenu si ale každý advokát stanovuje smluvně, advokátní tarif na dohodnuté ceny nedopadá. Balíček, který obsahuje úschovu peněz i listin a sepsání kupní smlouvy, obvykle vyjde na 5 500 Kč až 10 000 Kč.

Notářská úschova má cenu danou vyhláškou podle hodnoty nemovitosti, a u běžného bytu proto vychází dráž než advokátní. Bankovní úschova bývá nejdražší, hlavně pokud si k ní klient objednává úschovu listin zvlášť.

Platí provizi makléře kupující, nebo prodávající?

Provize realitní kanceláře se v roce 2026 pohybuje nejčastěji mezi 3 a 6 % z prodejní ceny, k tomu se připočítává DPH 21 %. Výše není daná zákonem, dá se o ní smlouvat, u dražších nemovitostí bývá procento nižší.

V naprosté většině Česka provizi platí prodávající, protože si makléře najímá on a makléř zastupuje jeho zájem při prodeji. V některých lokalitách, typicky v Brně a na jižní Moravě, je ale zvykem, že si vlastního makléře najímá a platí kupující, proto se vyplatí si tuto podmínku ověřit předem u konkrétní nabídky.

Co všechno by měl profesionální makléř umět a kdy se jeho provize vyplatí, shrnuje přehled, co by měl umět dobrý realitní makléř. Jak vybrat nemovitost tak, aby při odhadu nevznikly nepříjemné rozdíly, a čeho se při koupi vyvarovat, rozebírá přehled chyb, kterých se vyvarovat při koupi nemovitosti.

Co dál navíc, pojištění, stěhování a daň z nemovitosti?

Banka u hypotéky obvykle vyžaduje pojištění nemovitosti vinkulované ve svůj prospěch, tedy platné hned od převzetí bytu. Pojištění bytu i domácnosti vyjde podle aktuálních přehledů pojištění orientačně na 3 000 Kč až 6 500 Kč za rok, přesná částka závisí na pojistné částce a zvolené spoluúčasti. Kompletní rozpad cen pojištění bytu i domu najdete v přehledu, kolik stojí pojištění domu a domácnosti.

Stěhování je další jednorázová položka. Stěhování bytu 2+1 s firmou v rámci jednoho města vyjde na 6 000 Kč až 11 500 Kč, u bytu 3+1 na 9 000 až 15 000 Kč, podle toho, kolik věcí a jak daleko se stěhuje, jak už popisuje přehled zmíněný výše. Vybavení a nábytek do nového bytu se do tohoto rozpětí nepočítá, tady záleží čistě na vkusu a rozpočtu kupujícího.

Daň z nemovitých věcí se platí každý rok znovu, u bytu podle základní sazby 3,50 Kč za metr čtvereční podle § 11 zákona č. 338/1992 Sb., vynásobené koeficientem podle velikosti obce a případně místním koeficientem, který si stanovuje konkrétní obec nebo městská část. Přesnou částku proto u dvou stejně velkých bytů v různých městech vyjde jinak.

Splatnost je do 1. června, pokud daň přesáhne 5 000 Kč, lze ji rozdělit na dvě splátky, do 1. června a do 30. listopadu. Kdo nemovitost koupil v předchozím roce, musí navíc podat daňové přiznání, obvykle do konce ledna nebo začátku února následujícího roku, přesný termín každý rok vyhlašuje Finanční správa.

Ať nemovitost koupíte do osobního vlastnictví, nebo ji budete jen pronajímat, přehled o generální plné moci a převodu nemovitosti se vyplatí znát i v případě, že za vás část jednání na úřadě nebo u advokáta řeší rodina nebo partner.

Jak vychází modelový výpočet pro byt za 5 milionů Kč s hypotékou 80 %?

U bytu za 5 000 000 Kč s hypotékou na 80 % ceny jde o úvěr 4 000 000 Kč a vlastní zdroje 1 000 000 Kč. Vedlejší náklady se v tomto modelu skládají z pěti jednorázových položek a jedné roční, celkem tedy šesti řádků v tabulce níže, bez provize makléře, kterou v tomto případě platí prodávající.

Vedlejší náklady tak vychází na 21 400 Kč až 69 500 Kč, tedy zhruba 0.4 až 1.4 % z kupní ceny bytu. K tomu je potřeba počítat ještě s každoroční daní z nemovitých věcí a případně s novým nábytkem nebo spotřebiči, které si každý řeší jinak podle vlastního rozpočtu.

Konkrétní částka se u jiného bytu nebo jiné banky může lišit hlavně podle poplatku za zpracování úvěru a podle ceny advokátní úschovy, obě položky mají mezi poskytovateli největší rozptyl. Kdo narazí na banku s procentním sazebníkem u zpracování úvěru, měl by počítat s horní hranicí uvedeného rozpětí, tedy blíž k 69 500 Kč, ne s průměrem.