Kolik vám stoupne splátka hypotéky při refixaci

Stručná odpověď. Hypotéky letos zdražují už sedmý měsíc v řadě, v říjnu podle Hypoindexu stoupla průměrná nabídková sazba na 5,79 %. Komu teď končí fixace z let 2020 nebo 2021 se sazbou kolem 2 %, tomu se splátka při zůstatku 3 000 000 Kč a 22 letech do konce úvěru zvýší zhruba o 6 066 Kč měsíčně. Kdo fixoval až v roce 2023 za vyšší sazbu, zaplatí navíc jen stovky korun, nebo dokonce míň. Česká národní banka odhaduje, že letos vzroste splátka při refixaci v průměru o 15 %, tedy asi o 1 900 Kč měsíčně.

Rozdíl je tedy hlavně v tom, kdy jste fixaci uzavřeli a na jak dlouho. Dál v článku najdete modelové výpočty pro různé zůstatky a splatnosti, i to, kdy refixaci řešit a jak si splátku snížit.

Co je refixace a proč hypotéky zdražují sedmý měsíc v řadě?

Refixace je okamžik, kdy končí sjednaná fixace úrokové sazby a banka nabídne novou sazbu na další období. Nejde o nový úvěr ani o jeho splacení, zůstatek a zbývající splatnost se nemění, mění se jen úroková sazba, a tedy i výše splátky. Podle zákona o spotřebitelském úvěru musí banka sdělit novou sazbu nejpozději tři měsíce před koncem fixace.

V roce 2025 mělo podle České národní banky fixaci na tři roky nebo kratší celkem 94 % nově sjednaných hypoték, refixace se proto každý rok týká velké části domácností. Na rozdíl od refinancování, kde měníte banku i smlouvu, u refixace jen přijímáte, nebo odmítáte novou sazbu od stávající banky.

Sazby přitom od března rostou nepřetržitě. Podle Swiss Life Hypoindexu, který sestavuje server Hypoindex.cz, stoupla průměrná nabídková sazba z 4,89 % v březnu na 5,79 % v říjnu 2026, tedy o 0,9 procentního bodu za sedm měsíců. Jen za září a říjen to bylo 0,37 bodu, zdražování se tedy zrychlilo.

Čím delší fixaci si teď zvolíte, tím vyšší sazbu zaplatíte. Rozdíl mezi tříletou a desetiletou fixací dělá necelý procentní bod.

Podobný tlak na sazby hlásí i zahraničí. Americký poskytovatel dat o hypotékách Freddie Mac zveřejnil k 1. říjnu 2026 průměrnou sazbu třicetileté americké hypotéky 7,28 %, nejvýš od listopadu 2023.

Kolik vzroste splátka při refixaci? Modelové příklady

Kolik si připlatíte, závisí hlavně na tom, za jakou sazbu jste fixovali naposledy. Spočítali jsme to anuitním vzorcem pro tři typické zůstatky a dvě skupiny podle doby, kdy jste si hypotéku vzali. Výpočty nepočítají s pojištěním ani s poplatky banky, nová sazba je ve všech případech průměrná říjnová 5,79 %.

Fixace z roku 2020 nebo 2021, stará sazba kolem 2,0 %

Fixace z roku 2023, stará sazba 5 až 5,7 % (počítáno s 5,35 %)

Rozdíl je výrazný. Kdo si bral hypotéku v roce 2020 nebo 2021, kdy sazby klesly pod 2 %, zaplatí po refixaci klidně o 6 000 až 12 700 Kč měsíčně víc. Kdo fixoval až v roce 2023 za sazbu kolem 5 až 5,7 %, si od října připlatí jen stovky korun. Kdo si naopak v roce 2023 zajistil fixaci blízko 6 %, může po refixaci platit stejně, nebo i míň, pokud si zvolí kratší fixaci s nižší sazbou, v říjnu 2026 od 5,42 % u roční fixace.

Jaký je dopad na české domácnosti podle ČNB?

Česká národní banka ve zprávě o měnové politice z 11. května 2026 odhaduje, že letos se bude refixovat nebo refinancovat kolem 470 miliard Kč hypoték s původní průměrnou sazbou 3,2 %. Je to průměr přes všechny letošní refixace a různé roky uzavření smlouvy, zahrnuje tedy i fixace z let 2022 a 2023, proto vychází níž než scénář A výše, který počítá jen s nejstarší a nejlevnější fixací za 2 % z let 2020 a 2021. Splátka těmto domácnostem podle odhadu ČNB vzroste v průměru o 15 %, tedy zhruba o 1 900 Kč měsíčně a 22 800 Kč za rok.

V dalších letech má jít o další desítky miliard korun, 2027 asi 530 miliard Kč a 2028 nejméně 600 miliard Kč, obě vlny s původní průměrnou sazbou kolem 4,3 %. Nárůst splátek bude podle odhadu ČNB v těchto letech mírnější, kolem 3 až 4 %, protože rozdíl proti aktuálním sazbám je menší.

Kdy začít refixaci řešit?

Banka musí podle zákona o spotřebitelském úvěru sdělit novou sazbu nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Od chvíle, kdy nabídku dostanete, máte čas srovnávat podmínky, nejdřív se vyplatí zkusit vyjednat lepší sazbu přímo u stávající banky a až pak hledat nabídky jinde.

Analytici doporučují nečekat na poslední chvíli. „Zajímavější, než samotný růst průměrné sazby je ale tentokrát struktura zdražování. Banky totiž neupravují všechny fixace stejně,“ uvedl k říjnovým datům Hypoindexu Jiří Sýkora ze Swiss Life Select. Vyplatí se tedy srovnat nabídky na různé délky fixace, ne jen tu, kterou měla banka dřív.

Podle analytika Pavla Peterky z XTB není důvod s refixací spěchat, zároveň ale neočekává, že by podmínky byly za pár měsíců výrazně lepší. Ekonom Vít Hradil z Investiky dodává, že pokud klient ví, že delší fixaci finančně neutáhne, ale kratší ano, nemá smysl se kratší fixaci vyhýbat jen kvůli nejisté naději na budoucí pokles sazeb.

Jak ušetřit mimořádnou splátkou nebo přechodem k jiné bance?

Nejrychlejší způsob, jak si budoucí splátku snížit, je mimořádná splátka před datem refixace. Kdo u zůstatku 3 000 000 Kč a 22 let do konce splatnosti splatí před refixací čtvrtinu, tedy 750 000 Kč, zaplatí při sazbě 5,79 % měsíčně 15 091 Kč místo 20 122 Kč, tedy o 5 030 Kč méně. Za jakých podmínek je taková splátka bez poplatku, popisujeme dál v tomto článku a podrobněji i v textu o mimořádné splátce hypotéky.

Vyšší splátka zároveň znamená vyšší zaplacené úroky, které si můžete odečíst ze základu daně. Jak funguje odpočet a jaký je jeho strop, píšeme v článku o odpočtu úroků z hypotéky.

Druhá možnost je přejít k jiné bance, tedy refinancovat. Nová banka obvykle chce nový odhad tržní ceny nemovitosti, ten popisujeme v článku o odhadu tržní ceny nemovitosti. Při přechodu zaplatíte i správní poplatek za vklad nového zástavního práva do katastru nemovitostí, podle sazebníku Českého úřadu zeměměřického a katastrálního je to 2 000 Kč. K tomu se přičte čas, který přechod zabere, proto se vyplatí začít srovnávat nabídky několik měsíců předem.

Jaká jsou pravidla mimořádné splátky k datu refixace?

Zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.) dává dlužníkům právo splatit část hypotéky na bydlení bez poplatku vždy v měsíci před výročím podpisu smlouvy, a to až do výše 25 % z celkové výše úvěru. Stejně bez poplatku můžete splatit část nebo celý úvěr do tří měsíců od chvíle, kdy vám banka oznámí novou sazbu po konci fixace, tedy přesně v období kolem refixace.

Nad tyto bezplatné případy může banka chtít náhradu nákladů podle zákona a smlouvy. Podle stanoviska České národní banky jde o takzvané účelně vynaložené náklady spojené se zpracováním žádosti, mezi náklady věřitele naopak nepatří snížení jeho úrokových výnosů. Náhrada navíc nesmí přesáhnout úrok, který byste zaplatili od předčasného splacení do konce fixace, a při splacení kvůli prodeji nemovitosti po dvou letech od podpisu smlouvy platí zvláštní limit, 1 % ze splacené částky, nejvýš 50 000 Kč. Bez poplatku lze úvěr splatit i při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka. Ministerstvo financí v minulosti navrhovalo bezplatnou čtvrtinu zpoplatnit, podrobnosti popisuje článek o mimořádné splátce hypotéky.

Co dělat, když novou splátku neutáhnete?

Pokud by vám nová splátka nesedla do rozpočtu, máte víc možností, jak postupovat.

• Prodlužte splatnost úvěru. Měsíční splátka klesne, celkem ale zaplatíte víc na úrocích za celou dobu úvěru.
• Zvolte jen krátkou fixaci, třeba na rok, a další refixaci řešte dřív, než sazby případně klesnou.
• Pokud máte naspořeno, snižte zůstatek mimořádnou splátkou podle pravidel popsaných výše.
• Promyslete, jestli se vám za současných podmínek vyplatí vlastnictví víc než nájem, srovnání najdete v článku Vlastnit, nebo bydlet v nájmu? Pokud nemovitost vlastníte bez hypotéky, zvažte i zpětnou hypotéku.