Hypoteční kalkulačka

Jak používat hypoteční kalkulačku

Zadejte cenu nemovitosti, kolik do koupě vložíte vlastních peněz, dobu splácení a úrokovou sazbu. Kalkulačka okamžitě spočítá měsíční splátku, celkovou částku, kterou bance zaplatíte, a kolik z ní tvoří úroky. Posuvníky můžete libovolně měnit a výsledek se přepočítá hned.

Podle věku kalkulačka hlídá limit ČNB pro výši úvěru proti ceně nemovitosti a ukáže, kolik vlastních peněz případně chybí. Spočítá také doporučený čistý příjem domácnosti, při kterém splátka nezatíží rozpočet víc, než banky obvykle připustí. Když vyberete město, pod kalkulačkou se ukážou nejvýhodnější byty a domy na prodej v ceně, kterou jste zadali.

Jak se počítá splátka hypotéky

Hypotéka se splácí anuitně, tedy stejnou měsíční částkou po celou dobu fixace. Mění se jen to, z čeho se splátka skládá. Na začátku jde většina peněz na úroky, protože dlužíte nejvíc, a postupně roste část, která snižuje jistinu. Graf splácení po letech v kalkulačce ukazuje, jak zůstatek úvěru klesá a jak přibývají zaplacené úroky.

Splátka se počítá podle vzorce splátka = úvěr × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), kde r je měsíční úroková sazba (roční sazba děleno 12) a n počet měsíčních splátek. Při úvěru 4 400 000 Kč na 30 let se sazbou 4,59 % vychází splátka 22 530 Kč. Za celou dobu zaplatíte 8 110 823 Kč, z toho 3 710 823 Kč na úrocích.

Delší, nebo kratší doba splácení

Kratší doba splácení zvýší měsíční splátku, ale výrazně sníží úroky. Stejný úvěr 4 400 000 Kč na 20 let místo 30 znamená splátku 28 051 Kč, tedy o 5 521 Kč víc měsíčně, úroky ale klesnou z 3,71 na 2,33 milionu. Delší splatnost dává rozpočtu víc prostoru a nadbytečné peníze můžete posílat jako mimořádné splátky.

Kolik vlastních peněz potřebujete na hypotéku

Česká národní banka doporučuje bankám půjčit na bydlení nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům mladším 36 let až 90 %. Na byt za 5 500 000 Kč tedy potřebujete aspoň 1 100 000 Kč vlastních peněz, do 36 let 550 000 Kč. Hodnotu přitom určuje odhad banky, ne kupní cena, a odhad bývá někdy nižší.

K vlastním zdrojům si připočtěte i vedlejší náklady. Odhad nemovitosti stojí obvykle 3 000 až 6 000 Kč, vklad do katastru 2 000 Kč a u koupě přes realitní kancelář může přibýt provize, pokud ji neplatí prodávající. Rozumná je i rezerva na stěhování a vybavení. Daň z nabytí nemovitosti se od roku 2020 neplatí.

Kolik vám banka půjčí

Výši hypotéky omezuje vedle vlastních zdrojů hlavně příjem. Banky sledují, jaký podíl čistého příjmu domácnosti jdou na splátky všech úvěrů, a obvykle nepřipustí víc než 40 až 50 %. ČNB limity příjmu v roce 2023 zrušila, banky ale stejná pravidla dál používají ve vlastním hodnocení.

Od příjmu se odečítají splátky jiných úvěrů, leasingů a limity kreditních karet. Banky hodnotí i stabilitu příjmu, u podnikatelů daňové přiznání a u zaměstnanců pracovní smlouvu na dobu neurčitou. Splatnost hypotéky navíc obvykle končí nejpozději v 70 letech žadatele.

Úroková sazba a délka fixace

Úroková sazba je garantovaná po dobu fixace, nejčastěji na 3, 5 nebo 10 let. Kratší fixace bývá levnější, když se čeká pokles sazeb, delší chrání před jejich růstem a dává jistotu splátky na dlouho dopředu. Tabulka „Co když se změní sazba“ v kalkulačce ukazuje, jak citlivá je vaše splátka na změnu o půl nebo jeden procentní bod.

Sazbu ovlivňuje i výše úvěru proti hodnotě nemovitosti, příjem, sjednané pojištění a vedení účtu u banky. Při srovnání nabídek sledujte RPSN, roční procentní sazbu nákladů, která vedle úroku zahrnuje i poplatky a povinné pojištění.

Co dělat, když končí fixace

Před koncem fixace pošle banka novou nabídku sazby. To je nejlepší chvíle na refinancování, protože k výročí fixace můžete hypotéku převést k jiné bance nebo ji částečně splatit bez poplatku. Nabídky od jiných bank si zjistěte aspoň tři měsíce dopředu, nový úvěr potřebuje odhad a schválení.

Předčasné a mimořádné splacení hypotéky

Mimořádně splatit až 25 % úvěru ročně můžete k výročí smlouvy bez poplatku. Bez poplatku je i splacení k výročí fixace, při prodeji nemovitosti po dvou letech od podpisu smlouvy nebo při vážné životní události, jako je úmrtí, invalidita nebo dlouhodobá nemoc. Jinak smí banka účtovat jen skutečné náklady, nejvýš 1 % splácené částky.

Pojištění k hypotéce

Pojištění nemovitosti banka vyžaduje vždy a pojistná smlouva se vinkuluje v její prospěch. Pojištění schopnosti splácet je dobrovolné a stojí obvykle 5 až 12 % splátky. Chrání rodinu při nemoci, úrazu nebo ztrátě zaměstnání a některé banky za ně snižují sazbu.

Americká hypotéka

Americká hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí, na který nemusíte dokládat účel. Peníze můžete použít třeba na podnikání nebo splacení jiných dluhů. Sazby jsou vyšší a banky půjčují obvykle jen do 60 až 70 % hodnoty nemovitosti. Na koupi bydlení je výhodnější klasická hypotéka.

Hypotéka a výhodné nemovitosti na prodej

Kalkulačka je propojená s agregátorem výhodných nabídek. Každý den procházíme všechny byty a domy na prodej a každou nabídku srovnáváme s cenou podobných nemovitostí v okolí. Pod kalkulačkou proto vidíte nabídky, které jsou levnější než trh a vejdou se do vámi zadané ceny. Jak se ceny vyvíjejí ve velkých městech, ukazují stránky ceny bytů v Praze, v Brně, v Ostravě a v Plzni.

Časté otázky

Jak vysokou hypotéku dostanu s příjmem 60 000 Kč?

Při splátce do 45 % čistého příjmu unesete splátku zhruba 27 000 Kč. Na 30 let se sazbou 4,59 % to odpovídá hypotéce kolem 5,27 milionu Kč. Musíte mít ale i vlastní zdroje, obvykle 20 % ceny nemovitosti, do 36 let 10 %.

Kolik je splátka hypotéky na 4 miliony?

Při sazbě 4,59 % je splátka úvěru 4 000 000 Kč na 30 let zhruba 20 480 Kč měsíčně, na 20 let asi 25 500 Kč. Přesnou částku pro své podmínky si spočítejte v kalkulačce.

Kolik procent musím mít na hypotéku?

Obvykle 20 % ceny nemovitosti, protože banky podle doporučení ČNB půjčí nejvýš 80 % hodnoty. Žadatelé do 36 let mohou dostat až 90 %, stačí jim tedy 10 % vlastních peněz.

Vyplatí se kratší, nebo delší fixace?

Záleží na tom, jak se vyvíjejí sazby a jak moc potřebujete jistotu. Delší fixace chrání před růstem sazeb, kratší umožní dřív využít jejich pokles a k výročí fixace můžete bez poplatku refinancovat nebo mimořádně splatit.

Můžu hypotéku splatit dřív?

Ano. Až 25 % úvěru ročně splatíte bez poplatku k výročí smlouvy a celou hypotéku bez poplatku k výročí fixace. Mimo tato data smí banka účtovat jen skutečné náklady, nejvýš 1 % splácené částky.

Je výsledek kalkulačky závazný?

Ne. Kalkulačka počítá s anuitní splátkou a zadanou sazbou. Skutečnou nabídku ovlivní odhad nemovitosti, váš příjem a pojištění. Konkrétní sazbu vám sdělí banka nebo hypoteční specialista.