64 tisíc za 25 let, tolik stojí desetina procenta u hypotéky

Stručná odpověď. U hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let při sazbě 5,79 % stojí každá desetina procenta navíc, tedy sazba vyšší o 0,1 procentního bodu, 212 Kč měsíčně. Za pětiletou fixaci je to 12 743 Kč, za celých 25 let 63 717 Kč, víc než průměrná hrubá mzda za 2. čtvrtletí 2026 podle ČSÚ. Sazba 5,79 % je průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu zveřejněného 7. října 2026. Hypotéky zdražují sedmý měsíc v řadě, za měsíc o 0,28 procentního bodu a od březnového minima 4,89 % o 0,90 bodu.

Mezi bankami byl rozdíl v nabídkových sazbách k 24. září 2026 i přes jeden procentní bod. Kdo řeší refinancování hypotéky nebo konec fixace, ušetří víc vyjednáváním a porovnáním nabídek než čekáním na plošné zlevnění. Stav článku je k 7. říjnu 2026.

Jak moc hypotéky zdražily v říjnu?

Swiss Life Hypoindex sleduje průměrnou nabídkovou sazbu bank pro úvěry do 80 % hodnoty nemovitosti a vychází k pátému pracovnímu dni v měsíci. Říjnové vydání ze 7. října 2026 ukázalo 5,79 %, v září to bylo 5,51 % a v březnu 4,89 %. Přes léto banky podle Hypoindexu měnily sazby většinou o setiny procentního bodu, v září a v říjnu zdražování zrychlilo.

Víc zdražují delší fixace. Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti se označuje LTV a kdo si půjčuje přes 80 % ceny, platí vyšší sazbu. Splátka v tabulce je náš výpočet pro modelovou hypotéku 3,5 milionu korun na 25 let.

„Zajímavější než samotný růst průměrné sazby je tentokrát struktura zdražování. Banky totiž neupravují všechny fixace stejně,“ řekl 7. října 2026 pro Seznam Zprávy Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.Rozdíl mezi jednoletou a desetiletou fixací je u úvěrů do 80 % LTV 0,93 procentního bodu, u modelové hypotéky 1 979 Kč měsíčně.

Levnější krátká fixace ale nese riziko, že při příští refixaci bude sazba vyšší. „Nižší sazba na začátku neznamená automaticky levnější hypotéku v delším horizontu,“ upozornil Sýkora.Proč sazby rostou, i když Česká národní banka v září úrokové sazby nezměnila, rozebíráme v článku o tom, že úrokové sazby hypoték rostou.

Kolik stojí jedna desetina procenta?

Desetinou procenta tu myslíme sazbu vyšší o 0,1 procentního bodu, třeba 5,89 % místo 5,79 %. Splátku hypotéky banky počítají jako anuitu, tedy stejnou částku každý měsíc. Pro 3,5 milionu korun na 300 měsíců vychází při 4,89 % splátka 20 237 Kč a při 5,79 % 22 103 Kč. Swiss Life Hypoindex uvádí 20 240 a 22 095 Kč, naše čísla se liší jen o několik korun.

Od března do října tak splátka modelové hypotéky podle našeho výpočtu stoupla o 1 866 Kč měsíčně, ročně o víc než 22 000 Kč. V tabulce je, co při sazbě 5,79 % udělá každé další zdražení. Za dobu fixace počítáme pět let, za celou dobu 25 let se stejnou sazbou, což je zjednodušení, protože sazba se mění při každé refixaci.

Počítáno jako anuita. Měsíční splátka je úvěr krát i, děleno výrazem 1 minus (1 + i) na mínus n, kde i je roční sazba dělená dvanácti a stem a n počet měsíců, tady 300. Výpočet je bez pojištění a poplatků.

Jedna desetina procenta tedy u této hypotéky stojí 12 743 Kč za pětiletou fixaci a 63 717 Kč za 25 let. To je 1,2 průměrné hrubé měsíční mzdy, která podle Českého statistického úřadu ve 2. čtvrtletí 2026 činila 51 966 Kč. U menšího úvěru je částka úměrně nižší, u 1,75 milionu korun zhruba poloviční.

Vyšší úroky zčásti vrátí daňový odpočet. Při 5,79 % zaplatíte v prvním roce na úrocích asi 201 000 Kč, zákon o daních z příjmů ale odpočet omezuje. U bydlení pořízeného od 1. ledna 2021 lze odečíst nejvýš 150 000 Kč ročně za domácnost, u dříve pořízeného 300 000 Kč, a to i po refinancování. Podmínky shrnuje článek odpočet úroků z hypotéky a jak na něj.

Jak velké jsou rozdíly mezi bankami?

Server Hypoindex.cz porovnal 24. září 2026 minimální nabídkové sazby deseti bank. Nejlevnější a nejdražší nabídku u stejné fixace dělilo 0,9 až 1,4 procentního bodu. Tabulka ukazuje, co by takový rozdíl znamenal u modelové hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let za dobu fixace.

Čísla jsou z přehledu z 24. září, tedy před říjnovým zdražením podle Hypoindexu, a jde o minimální sazby po splnění podmínek a se slevami. Nejsou za stejných podmínek, banky je uvádějí pro různé LTV a s různými požadavky, třeba na měsíční obrat na účtu. Podle poznámek bank k přehledu se slevy týkají třeba splácení z aktivního účtu u banky, pojištění schopnosti splácet nebo průkazu energetické náročnosti budovy a pohybují se od 0,1 do 0,65 procentního bodu. Jedna z bank uvádí sazbu o 0,1 bodu nižší při převedení hypotéky z jiné banky.

Výslednou sazbu banka stanoví podle příjmu, výše úvěru, LTV a toho, jaké další produkty si u ní sjednáte. Sazba ze sazebníku je proto výchozí bod jednání, ne cena, kterou dostanete. Spočítejte si i cenu podmínek, pojištění nebo poplatek za účet může část slevy spolknout.

Komu končí fixace a o kolik mu vzroste splátka?

Česká národní banka ve Zprávě o měnové politice zveřejněné 11. května 2026 odhadla, že v roce 2026 projdou refixací nebo refinancováním hypotéky se zůstatkem přibližně 470 miliard korun. Jde hlavně o úvěry z roku 2021 s průměrnou sazbou 3,2 %. V letech 2027 a 2028 to má být víc peněz, ale s původní sazbou kolem 4,3 %.

Odhad ČNB vychází z podmínek z prosince 2025, tedy z doby před celým zdražením od března. Skutečné navýšení splátek proto může vyjít vyšší. Podle stejné zprávy mělo 94 % hypoték sjednaných v roce 2025 fixaci na tři roky nebo kratší, takže se k refixaci vrátí do tří let.

Pro představu modelový výpočet. Zůstatek 2,5 milionu korun se zbývající splatností 25 let stojí při 3,2 % asi 12 117 Kč měsíčně, při tříleté fixaci za 5,53 % podle říjnového Hypoindexu asi 15 397 Kč. To je o 3 300 Kč víc, nárůst o 27 %. Pokud se vám splátka zvedne o tolik, že ji rozpočet neunese, řešte to s bankou před koncem fixace, ne po první nezaplacené splátce.

Jak vyjednat lepší sazbu při refinancování hypotéky?

Banka vám musí novou sazbu sdělit nejpozději tři měsíce před koncem fixace, ukládá to zákon o spotřebitelském úvěru. Do tří měsíců od tohoto sdělení můžete úvěr splatit bez poplatku, tedy i převést k jiné bance. „Stále větší část pozornosti se bude přesouvat od nových hypoték ke klientům, kterým končí fixační období. Ti totiž nemusí automaticky přijmout první nabídku své stávající banky,“ řekl 7. října 2026 pro Seznam Zprávy Jiří Sýkora.Banky podle něj budou o tyto klienty soupeřit hlavně v letech 2027 a 2028.

• Začněte několik měsíců předem, ideálně půl roku. Zjistěte si zůstatek, datum konce fixace a sazbu, kterou platíte. Kdo začne nabídky porovnávat s předstihem, může mít podle serveru Hypoindex.cz výrazně lepší vyjednávací pozici.
• Sežeňte dvě nebo tři konkurenční nabídky na stejný zůstatek a stejnou fixaci. S konkrétní nabídkou v ruce žádejte svou banku o stejnou nebo nižší sazbu.
• Ptejte se na slevy. Za splácení z účtu, pojištění nebo energetický štítek můžete podle přehledu z 24. září získat 0,1 až 0,65 procentního bodu, každá desetina procentního bodu u 3,5 milionu korun dělá asi 200 Kč měsíčně.
• Počítejte celkové náklady za dobu fixace, ne jen splátku, včetně nákladů na přechod k jiné bance.
• Zvažte část dluhu splatit. Kromě konce fixace zákon dovoluje jednou ročně splatit bez sankce až 25 % původní výše úvěru během měsíce před výročím smlouvy, podrobnosti v článku mimořádná splátka hypotéky, bude zpoplatněna, nebo ne.

Při volbě délky nové fixace si spočítejte obě cesty. Jednoletá fixace byla v říjnovém Hypoindexu o 0,42 bodu levnější než pětiletá, za rok ale můžete vyjednávat znovu a za jinou cenu. Pokud zvažujete i koupi dalšího bytu, projděte si chyby, kterých se vyvarovat při koupi nemovitosti.

Kolik stojí přechod k jiné bance?

Nová banka obvykle chce vlastní odhad tržní ceny nemovitosti, jeho cenu a to, kdo ho platí, si ověřte předem. Do katastru se pak zapisuje nové zástavní právo. Za přijetí návrhu na vklad do katastru nemovitostí je podle sazebníku, který zveřejňuje Český úřad zeměměřický a katastrální, správní poplatek 2 000 Kč.

Počítejte i s časem. Odhad, schválení úvěru a vklad do katastru zaberou několik týdnů, proto s převodem nezačínejte až v posledním měsíci před koncem fixace. Pokud jsou náklady přechodu vyšší než úspora na splátkách za dobu nové fixace, vyplatí se spíš vyjednat lepší sazbu u stávající banky.

Kdy můžou hypotéky zase zlevnit?

Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select, podle Seznam Zpráv ze 7. října 2026 výrazné zlevnění hypoték v příštích měsících nečeká. Výrazné zdražení podle něj také ne, pokud nepřijde další zhoršení geopolitické situace nebo nový silný inflační impuls. „ČNB má jiný úkol než plnit vládní program. Jejím cílem je cenová stabilita, nikoli levná hypotéka,“ dodal Kadeřábek.

Bankovní rada ČNB nechala 17. září 2026 dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 % a příští měnové zasedání má 5. listopadu. Dražší peníze nejsou jen česká věc. Ve Spojených státech třicetiletá fixní hypotéka podle týdenního průzkumu Freddie Mac z 1. října 2026 stála 7,28 %, o rok dřív 6,34 %.

Pro rozhodování z toho plyne jednoduché pravidlo. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší bankou byl 24. září 0,9 až 1,4 procentního bodu, tedy srovnatelný s celým zdražením od března, 0,90 bodu. Proto se vyplatí nabídky porovnat. Minimální sazby bank ale nejsou za stejných podmínek, liší se LTV i požadavky, jako je obrat na účtu, takže porovnávejte konkrétní nabídky pro svůj úvěr.

Pokud nová splátka nevychází, můžete se s bankou dohodnout na delší splatnosti. U zůstatku 2,5 milionu korun při 5,53 % sníží prodloužení z 25 na 30 let splátku asi o 1 200 Kč měsíčně, na úrocích ale za celou dobu zaplatíte víc. Kdo hypotékou financuje byt k pronájmu, musí počítat s tím, že vyšší sazba ukrojí z výnosu z nájmu. Obecné argumenty pro i proti shrnuje článek 10 důvodů, proč investovat do nemovitostí.