Vlastnit, nebo bydlet v nájmu? Česká posedlost domovem ve světle daní a stárnutí populace
V Česku převažuje vlastnické bydlení, a to i díky velmi nízké dani z nemovitosti. Ta ale může být v budoucnu zvýšená, což by nejvíce dopadlo na seniory a nízkopříjmové domácnosti. Vedle vlastnictví a nájmu nabírá na významu i družstevní bydlení.
Zdroj FINEP
Vlastní bydlení jako český sen
V České republice je vlastnictví nemovitosti často vnímáno jako symbol životního úspěchu, jistoty a zdravého rozumu. Bydlet v nájmu? Pro mnohé to zní skoro jako selhání. Zatímco v západní Evropě je nájemní bydlení běžnou součástí života napříč generacemi, u nás je stále zakořeněná představa, že opravdový „domov“ může být jen ten vlastní. Ale proč tomu tak je – a co s tím má společného daň z nemovitosti?
Zatímco ve většině západoevropských zemí je běžné bydlet v nájmu, v Česku vlastní nemovitost podle dat Eurostat téměř 75 % obyvatel. Jen málo zemí EU má tak vysoký podíl vlastnického bydlení – vyšší čísla najdeme už jen v některých dalších postkomunistických státech. Oproti tomu ve Francii, Rakousku či Německu žije v nájmu 47 % populace, aniž by to bylo považováno za společenské stigma.
Zdroj Eurostat
Dědictví privatizace a daňové výhody
Historické pozadí tohoto jevu je jasné: po roce 1989 prošel bytový fond v Česku masivní privatizací, kdy byly dříve státní a družstevní byty prodávány obyvatelům za zlomek tržní ceny. Do toho vstoupil otevřený hypoteční trh a relativně nízké ceny nemovitostí v 90. letech. Bydlení se tak dalo financovat z vlastních zdrojů, s pomocí hypotéky nebo prostřednictvím družstva. Právě družstevní bydlení hrálo významnou roli – a znovu se do popředí zájmu dostává i dnes.
K rozhodnutí o vlastnictví přispěla i velmi nízká daň z nemovitostí, která je v Česku stále jednou z nejnižších v EU. Zatímco v západních metropolích může daň z nemovitosti tvořit i několik tisíc eur ročně, v Česku se často pohybuje ve stovkách korun ročně – a to i u bytů ve velkých městech.
Tato daňová výhoda dělá z vlastnictví logický krok pro většinu domácností: po splacení hypotéky zůstávají náklady na bydlení minimální, což je zásadní zejména pro důchodce a lidi s nízkým příjmem.
Riziko daňové smyčky: po práci i nemovitost
V posledních letech se ale čím dál častěji mluví o nutnosti zvýšit daň z nemovitostí. Vzhledem k jejímu zanedbatelnému přínosu do obecních rozpočtů a rostoucím veřejným výdajům to může být pro vlády lákavý krok. Jenže zvyšování daní z vlastního bydlení bez rozlišení by mohlo mít negativní dopad právě na ty, kteří dnes ve svém domově dožívají – na důchodce.
V českém daňovém systému se dlouhodobě spoléháme na vysoké zdanění práce, zatímco majetek – včetně nemovitostí – je zdaňován minimálně. Pokud by se tato rovnováha narušila a k vysokému zdanění mezd by se přidalo i výraznější zdanění majetku, postihlo by to nejvíce právě skupiny, které nemohou své příjmy flexibilně navýšit.
Pokud by k navýšení nemovitostní daně mělo dojít, mělo by být kompenzováno snížením daně ze mzdy. Navíc by vyšší zdanění mělo být progresivní – s nižší sazbou pro vlastníky jedné nemovitosti a vyšší pro ty, kteří drží druhou a další nemovitosti za účelem investice či pronájmu.
Družstevní bydlení jako třetí cesta
V debatě o bydlení se často zapomíná na družstevní model, který představuje zajímavou alternativu mezi vlastnictvím a nájmem. V Česku má družstevní bydlení bohatou historii, a i když po roce 1989 částečně ustoupilo vlastnictví, dnes se k němu opět vrací pozornost – a to i ze strany developerů.
Příkladem je společnost FINEP, která v Praze nabízí hned několik projektů s nabídkou družstevního bydlení. Tento model umožňuje domácnostem bydlet ihned, i když nemají dostatek prostředků na celou kupní cenu. Díky tomu se k vlastnímu nebo polovlastnímu bydlení dostávají i lidé, kteří by jinak na hypotéku nedosáhli – například mladé rodiny nebo senioři. Za pozornost určitě stojí Kaskády Barrandov, nebo Malý háj. Mimořádný je pak koncept 15-ti minutového města, který FINEP staví u metra Opatov.
Družstevní bydlení nabízí dlouhodobou stabilitu, nižší vstupní náklady a právní ochranu, a zároveň se vyhýbá některým rizikům nájmu. Zkušenosti z Rakouska nebo Německa ukazují, že právě družstva mohou být efektivním nástrojem pro rozšíření dostupného bydlení.
Zdroj: Freepik
Výhody nájemního bydlení: mobilita a flexibilita
Přestože nájemní bydlení v Česku stále nese jisté stigma, má i své nesporné výhody. Zejména pro mladé lidi, pracovní migranty nebo rodiny s proměnlivým příjmem je nájem praktickým řešením, které umožňuje rychle měnit bydliště bez nutnosti prodávat nebo kupovat nemovitost.
V moderní ekonomice, kde se pracovní příležitosti často soustředí do několika center, je flexibilita bydlení klíčová. Nájemní trh umožňuje vyšší mobilitu pracovní síly, což má pozitivní dopad na zaměstnanost i produktivitu. Oproti tomu vysoká míra vlastnického bydlení může být překážkou adaptace – lidé nechtějí opouštět své byty kvůli práci v jiném městě, a tak zůstávají v méně efektivních nebo podhodnocených pozicích.
Pro stát by proto nemělo být cílem mít 100% vlastníků – ale umožnit každému vybrat si takovou formu bydlení, která mu nejlépe vyhovuje. A to včetně stabilního, právně jistého a dostupného nájmu.
Budoucnost: ne trestat, ale diferencovat
Současná debata o zvýšení daně z nemovitostí se často odehrává bez hlubšího pochopení strukturálních důsledků. Zvýšení daně u všech nemovitostí bez rozdílu by bylo nespravedlivé – poškodilo by jednotlivce, nikoli velké hráče. Řešením je chytrá daňová progrese: první nemovitost má zůstat nízce zdaněná, zatímco další byty vlastněné jedinou osobou (typicky investiční) mohou nést vyšší daňové zatížení.
Ať už bude budoucnost bydlení v Česku jakákoli, musí být pestrá. Neexistuje jedno ideální řešení – někdo chce vlastnit, někdo upřednostní družstvo a jiný si zvolí flexibilitu nájmu. Úkolem státu je nevytvářet stigma, ale rovné podmínky pro rozhodování, a chránit především ty, kteří se o bydlení starali celý život – a dnes jsou v důchodu.
